เคล็ดลับสำคัญในการลงทุนใน REIT

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) เป็นเจ้าของตะกร้าอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่ห้างสรรพสินค้าไปจนถึงโรงภาพยนตร์ อาคารอพาร์ตเมนต์ สวนสาธารณะในสำนักงาน โรงแรม ไปจนถึงโรงพยาบาล REIT อาจเชี่ยวชาญในภาคอสังหาริมทรัพย์บางประเภท หรืออาจกระจายไปเป็นอสังหาริมทรัพย์หลายประเภท การลงทุนใน REIT นั้นน่าสนใจด้วยเหตุผลหลายประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนที่เน้นรายได้ และในขณะที่มีความเสี่ยงในปัจจุบันสำหรับตลาด REIT โดยรวม ในระยะยาว REIT ได้พิสูจน์แล้วว่าเป็นผู้ชนะ

สิ่งที่ควรมองหาในกอง REIT

สำหรับนักลงทุนรายย่อย REITs มีข้อได้เปรียบหลายประการมากกว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ประการแรก การลงทุนของคุณมีสภาพคล่อง คุณสามารถซื้อและขายหุ้นของ REIT ซึ่งซื้อขายเหมือนหุ้นในตลาดหลักทรัพย์ หุ้นของ REIT มีการลงทุนขั้นต่ำต่ำเช่นกัน การลงทุนโดยตรงในอสังหาริมทรัพย์จริงมักต้องการความมุ่งมั่นที่มากขึ้น

REITs สร้างรายได้จากการเช่าและเช่าทรัพย์สินที่พวกเขาเป็นเจ้าของ รายได้ที่ต้องเสียภาษีของ REIT ส่วนใหญ่ (90%) จะต้องคืนให้แก่ผู้ถือหุ้นในรูปของเงินปันผล เป็นผลให้นักลงทุนมักพึ่งพา REIT ในฐานะผู้ให้บริการกระแสเงินสดที่มั่นคงแม้ว่าหุ้นจะสามารถชื่นชมมูลค่าได้หากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ทำ

เมื่อคุณพร้อมที่จะลงทุนใน REIT ให้มองหาการเติบโตของรายได้ซึ่งเกิดจากรายได้ที่สูงขึ้น (อัตราการเข้าพักที่สูงขึ้นและค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น) ต้นทุนที่ต่ำลง และโอกาสทางธุรกิจใหม่ ๆ นอกจากนี้ คุณควรศึกษาทีมผู้บริหารที่ดูแลทรัพย์สินของกองทรัสต์ด้วย ทีมผู้บริหารที่ดีจะสามารถอัพเกรดสิ่งอำนวยความสะดวกและปรับปรุงบริการของอาคารที่ยังใช้งานไม่ได้ ความต้องการที่เพิ่มขึ้น

REIT คำเตือน

สิ่งสำคัญคือคุณต้องไม่คิดว่า REIT เป็นสินทรัพย์เพื่อการลงทุนในตัวเอง คุณต้องดูแนวโน้มอุตสาหกรรมก่อนที่จะพิจารณาว่า REIT ประเภทใดดีที่สุดสำหรับพอร์ตโฟลิโอของคุณ

ตัวอย่างเช่น การเข้าชมห้างสรรพสินค้าลดลงเนื่องจากความนิยมที่เพิ่มขึ้นของการช็อปปิ้งออนไลน์และการลดลงของย่านชานเมือง (นี่เป็นครั้งแรกนับตั้งแต่ทศวรรษที่ 1920 ที่การเติบโตของเมืองแซงหน้าการเติบโตของชานเมือง) ดังนั้น REIT ที่ถูกเปิดเผยอย่างเคร่งครัดหรืออย่างหนักกับห้างสรรพสินค้าจะมีความเสี่ยงมากกว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น

หรือใช้โรงแรม การลงทุนในกอง REIT ที่เน้นพวกเขาคือการลงทุนในอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว ในขณะที่อุตสาหกรรมอาจไปได้ดีในช่วงเวลาหนึ่ง โรงแรมมีโอกาสได้รับผลกระทบจากการเดินทางเพื่อธุรกิจที่ลดลง เนื่องจากบริษัทต่างๆ มองหาวิธีลดค่าใช้จ่าย และการประชุมผ่านเว็บกลายเป็นเรื่องธรรมดามากขึ้น

ในแง่ของแนวโน้มเศรษฐกิจโดยทั่วไป อัตราเงินเฟ้อต่ำและการขาดการเติบโตของค่าจ้าง เช่น สหรัฐอเมริกาเคยประสบมาในช่วงทศวรรษ 2000 มักจะจำกัดศักยภาพในการเติบโตของ REIT เนื่องจากสิ่งเหล่านี้ทำให้ค่าเช่าลดลง ถึงกระนั้น REIT ก็ทำงานได้ดีเมื่อเผชิญกับปัญหาเหล่านี้

REIT คิดไกล

สิ่งสำคัญคือการมองไปข้างหน้า ตัวอย่างเช่น คนรุ่นมิลเลนเนียลชอบการอยู่อาศัยในเมืองมากกว่าการอยู่อาศัยในเขตชานเมือง ซึ่งเป็นแนวโน้มที่ส่งผลให้การจราจรในห้างสรรพสินค้าย่านชานเมืองลดลงตามที่กล่าวมา และการเพิ่มขึ้นของการค้าปลีกตามท้องถนน กอง REIT หนึ่งรายตรวจพบแนวโน้มตั้งแต่เนิ่นๆ และได้ตั้งค่าตัวตามนั้น

Acadia Realty Trust (AKR) มุ่งเน้นไปที่เขตเมืองที่มีอุปสรรคสูงในการเข้าประเทศซึ่งมีข้อจำกัดด้านอุปทานและมีประชากรสูง นอกจากนี้ยังใช้แนวทางที่จะไม่ตกหลุมรักผู้ค้าปลีกรายใดรายหนึ่งเพราะผู้ค้าปลีกยอดนิยมในปัจจุบันอาจไม่ใช่ผู้ค้าปลีกยอดนิยมในวันพรุ่งนี้ แต่จะลงทุนในถนน ตึก หรืออาคาร เพื่อให้สามารถปรับเปลี่ยนได้ตลอดเวลาเพื่อให้มีร้านค้าปลีกยอดนิยมเข้ามาแทนที่ แต่สิ่งที่สำคัญที่สุดคือการลงทุนจำนวนมากในร้านค้าปลีกริมถนน Acadia Realty Trust ได้มองลงไปที่ถนน แท้จริงแล้ว มากกว่าคู่แข่ง ด้วยมูลค่าตามราคาตลาดที่ 1.37 พันล้านดอลลาร์ REIT มีอสังหาริมทรัพย์ 84 แห่งในพอร์ตโฟลิโอหลัก รวม 4.2 ล้านตารางฟุต; ณ เดือนตุลาคม 2561 มีอัตราเงินปันผลตอบแทน 3.6%

บรรทัดล่าง

แม้จะมีข้อดี แต่ก็ไม่มีใครควรลงทุนใน REIT เพียงอย่างเดียว เช่นเดียวกับสินทรัพย์ทุกประเภท สิ่งเหล่านี้ควรเป็นส่วนหนึ่งของพอร์ตการลงทุนที่หลากหลาย

Dan Moskowitz ไม่มีตำแหน่งใดๆ ใน AKR