อัตราการจำนองไม่น่าจะลดลงในเร็วๆ นี้ นี่คือเหตุผล

อัตราการจำนองได้เพิ่มขึ้นในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา แม้ว่าธนาคารกลางสหรัฐจะปรับลดอัตราดอกเบี้ยก็ตาม

แม้ว่าการเคลื่อนไหวที่ขัดแย้งกันเหล่านั้นอาจดูเหมือนขัดกับสัญชาตญาณ แต่ก็มีสาเหตุมาจากกลไกตลาดที่ดูเหมือนจะไม่น่าจะผ่อนคลายลงมากนักในระยะเวลาอันใกล้นี้ ตามที่นักเศรษฐศาสตร์และผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินอื่นๆ กล่าว

นั่นอาจทำให้ผู้ซื้อบ้านในอนาคตมีทางเลือกที่ยากลำบาก พวกเขาสามารถชะลอการซื้อบ้านหรือก้าวไปข้างหน้าด้วยอัตราการจำนองในปัจจุบัน ตัวเลือกหลังมีความซับซ้อนเนื่องจากราคาบ้านที่สูงขึ้น ผู้เชี่ยวชาญกล่าว

“หากสิ่งที่คุณหวังหรือปรารถนาคืออัตราดอกเบี้ย 4% หรือราคาที่อยู่อาศัยลดลง 20% โดยส่วนตัวแล้วผมไม่คิดว่าสิ่งใดสิ่งหนึ่งเหล่านั้นจะเป็นไปได้ระยะไกลในระยะเวลาอันใกล้นี้” ลี เบเกอร์ กล่าว นักวางแผนทางการเงินที่ได้รับการรับรองซึ่งมีฐานอยู่ในแอตแลนตาและเป็นสมาชิกสภาที่ปรึกษาทางการเงินของ CNBC

อัตราสำหรับการจำนองคงที่ 30 ปีเพิ่มขึ้นเหนือ 7% ในช่วงสัปดาห์สิ้นสุดวันที่ 16 มกราคม ตามข้อมูลของ Freddie Mac โดยราคาจะค่อยๆ เพิ่มขึ้นตั้งแต่ปลายเดือนกันยายน เมื่อพวกเขาแตะระดับต่ำสุดล่าสุดที่ใกล้ 6%

อัตราปัจจุบันถือเป็นเรื่องเล็กน้อยสำหรับผู้บริโภคที่จ่ายเงินน้อยกว่า 3% สำหรับการจำนองคงที่ 30 ปีเมื่อเร็ว ๆ นี้ในเดือนพฤศจิกายน 2021 ก่อนที่เฟดจะขึ้นต้นทุนการกู้ยืมอย่างรวดเร็วเพื่อลดอัตราเงินเฟ้อของสหรัฐที่สูง

“อะไรก็ตามที่เกิน 7% ตลาดจะตาย” Mark Zandi หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ Moody's กล่าว “ไม่มีใครจะซื้อ”

อัตราการจำนองจะต้องเข้าใกล้ 6% หรือต่ำกว่าเพื่อ “เห็นตลาดที่อยู่อาศัยกลับมามีชีวิตอีกครั้ง” เขากล่าว

แคลคูลัสทางการเงินแสดงให้เห็นว่าเหตุใด: ผู้บริโภคที่มีสินเชื่อจำนองคงที่ 300,000 ดอลลาร์ที่ 5% เป็นเวลา 30 ปี จะจ่ายเงินต้นและดอกเบี้ยประมาณ 1,610 ดอลลาร์ต่อเดือน ตามการวิเคราะห์ของ Bankrate พวกเขาจะจ่ายเงินประมาณ 1,996 ดอลลาร์ หรือเพิ่มขึ้นประมาณ 400 ดอลลาร์ต่อเดือน หรือคิดเป็น 7%

ในขณะเดียวกัน Fed เริ่มปรับลดอัตราดอกเบี้ยในเดือนกันยายนเนื่องจากอัตราเงินเฟ้อกลับควบคุมปริมาณลง ธนาคารกลางได้ลดอัตราดอกเบี้ยมาตรฐานลงสามครั้งในช่วงเวลานั้น โดยเต็มเปอร์เซ็นต์

แม้จะมีการเปลี่ยนแปลงนโยบายของเฟด แต่อัตราการจำนองก็ไม่น่าจะลดลงเหลือ 6% จนถึงปี 2569 Zandi กล่าว มีกองกำลังที่ซ่อนอยู่ซึ่ง “จะไม่หายไปอย่างรวดเร็ว” เขากล่าว

“อาจเป็นกรณีที่อัตราการจำนองดันสูงขึ้นก่อนที่จะปานกลาง” แซนดีกล่าว

สิ่งแรกที่ต้องรู้: อัตราการจำนองจะเชื่อมโยงกับอัตราผลตอบแทนอย่างใกล้ชิดมากขึ้น พันธบัตรรัฐบาลสหรัฐอายุ 10 ปี มากกว่าอัตราดอกเบี้ยมาตรฐานของเฟด Baker ผู้ก่อตั้ง Claris Financial Advisors กล่าว

อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลอยู่ที่ประมาณ 4.6% ณ วันอังคาร เพิ่มขึ้นจากประมาณ 3.6% ในเดือนกันยายน

นักลงทุนที่ซื้อและขายพันธบัตรรัฐบาลจะมีอิทธิพลต่ออัตราผลตอบแทนเหล่านั้น ดูเหมือนว่าราคาจะเพิ่มขึ้นในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา เนื่องจากนักลงทุนมีความกังวลเกี่ยวกับผลกระทบด้านเงินเฟ้อจากนโยบายที่ประธานาธิบดีโดนัลด์ ทรัมป์เสนอ ผู้เชี่ยวชาญกล่าว

เพิ่มเติมจากการเงินส่วนบุคคล:
สิ่งที่คาดหวังจากราคาการเดินทางในปี 2568
การดำรงตำแหน่งสมัยที่สองของทรัมป์อาจหมายถึงการล่มสลายของ FDIC, CFPB
ต่อไปนี้คือวิธีที่เครดิตภาษีเด็กอาจเปลี่ยนแปลงในปี 2025

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่านโยบายต่างๆ เช่น ภาษีศุลกากรและการเนรเทศผู้อพยพจำนวนมาก จะทำให้อัตราเงินเฟ้อเพิ่มขึ้น หากเกิดขึ้น ผู้เชี่ยวชาญกล่าว เฟดอาจลดต้นทุนการกู้ยืมช้าลงหากเป็นเช่นนั้น และอาจขึ้นอีกครั้ง ผู้เชี่ยวชาญกล่าว

แท้จริงแล้ว เจ้าหน้าที่ของ Fed เมื่อเร็วๆ นี้อ้างถึง “ความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้น” ต่ออัตราเงินเฟ้อ เนื่องจากผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นจากการเปลี่ยนแปลงนโยบายการค้าและการย้ายถิ่นฐาน

นักลงทุนยังกังวลว่าการเปลี่ยนแปลงภาษีจำนวนมากที่คาดการณ์ไว้ภายใต้การบริหารของทรัมป์อาจเพิ่มการขาดดุลของรัฐบาลกลางได้อย่างไร Zandi กล่าว

มีปัจจัยอื่นที่มีอิทธิพลต่ออัตราผลตอบแทนของกระทรวงการคลังด้วยเช่นกัน

ตัวอย่างเช่น เฟดได้ลดการถือครองพันธบัตรรัฐบาลและหลักทรัพย์จำนองผ่านนโยบายที่เข้มงวดเชิงปริมาณ ในขณะที่นักลงทุนจีนได้ “ใช้ความระมัดระวังมากขึ้น” ในการซื้อพันธบัตรรัฐบาล และนักลงทุนชาวญี่ปุ่นก็ให้ความสนใจน้อยลงเนื่องจากพวกเขาสามารถได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนได้แล้ว พันธบัตรของพวกเขาเอง Zandi กล่าว

อัตราการจำนอง “อาจจะไม่ลดลงต่ำกว่า 6% จนกว่าจะถึงปี 2569 โดยถือว่าทุกอย่างเป็นไปตามที่คาดไว้” Joe Seydl นักเศรษฐศาสตร์การตลาดอาวุโสของ JP Morgan Private Bank กล่าว

โดยทั่วไปผู้ให้กู้จะกำหนดราคาจำนองที่ระดับพรีเมี่ยมมากกว่าอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปี

เบี้ยประกันภัยนั้นหรือที่เรียกว่า “สเปรด” โดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 1.7 เปอร์เซ็นต์ตั้งแต่ปี 1990 ถึง 2019 Seydl กล่าว

สเปรดปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 2.4 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยในอดีตประมาณ 0.7 จุด

มีเหตุผลสองสามประการที่ทำให้เกิดการแพร่กระจายที่สูงขึ้น: ตัวอย่างเช่น ความผันผวนของตลาดทำให้ผู้ให้กู้ระมัดระวังมากขึ้นในการพิจารณารับจำนอง และการอนุรักษ์นั้นรุนแรงขึ้นจาก “ความตกตะลึง” ของธนาคารในภูมิภาคในปี 2566 ซึ่งทำให้เกิด “มาตรฐานการให้กู้ยืมที่เข้มงวดขึ้นอย่างรุนแรง “เซดล์กล่าว

“ทุกอย่างบอกมาว่าปี 2025 น่าจะเป็นอีกปีที่ความสามารถในการจ่ายที่อยู่อาศัยยังคงถูกท้าทายอย่างรุนแรง” เขากล่าว

ค่าเบี้ยประกันภัยที่สูงขึ้นนั้น “ทำให้ความท้าทายด้านความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยรุนแรงขึ้น” สำหรับผู้บริโภค Seydl กล่าว

ผู้ซื้อบ้านทั่วไปจ่ายเงิน 406,100 ดอลลาร์สำหรับบ้านที่มีอยู่ในเดือนพฤศจิกายน เพิ่มขึ้น 5% จาก 387,800 ดอลลาร์ในปีก่อนหน้า ตามข้อมูลของ National Association of Realtors

ในตลาดที่อยู่อาศัยและการจำนองในปัจจุบัน Baker ที่ปรึกษาทางการเงินแนะนำให้ผู้บริโภคถามตัวเองว่า การซื้อบ้านเป็นแนวทางทางการเงินที่เหมาะสมสำหรับฉันในตอนนี้หรือไม่ หรือฉันจะเป็นผู้เช่าแทน อย่างน้อยก็ในอนาคตอันใกล้นี้?

ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านควรพยายามวางเงินดาวน์ที่ “สำคัญ” เพื่อลดขนาดการจำนองและช่วยให้พอดีกับงบประมาณรายเดือนได้ง่ายขึ้น Baker กล่าว

อย่าให้เงินออมสำหรับเงินดาวน์เป็นไปตามความต้องการของตลาดหุ้น เขากล่าว

“นั่นไม่ใช่สิ่งที่คุณควรเล่นการพนันในตลาด” เขากล่าว

นักออมยังสามารถได้รับผลตอบแทนประมาณ 4% ถึง 5% จากกองทุนตลาดเงิน บัญชีออมทรัพย์ของธนาคารที่ให้ผลตอบแทนสูง หรือบัตรเงินฝาก เป็นต้น

ผู้บริโภคบางรายอาจต้องการได้รับการจำนองอัตราดอกเบี้ยที่ปรับได้แทนการจำนองอัตราคงที่ซึ่งเป็นแนวทางที่อาจช่วยให้ผู้บริโภคได้รับอัตราการจำนองที่ดีขึ้นในขณะนี้ แต่อาจทำให้ผู้ซื้อต้องชำระเงินที่สูงขึ้นในภายหลังเนื่องจากอัตราที่ผันผวน Baker กล่าว

“คุณกำลังเสี่ยงโชค” เบเกอร์กล่าว

เขาไม่แนะนำแนวทางนี้สำหรับบุคคลที่มีรายได้คงที่ในช่วงเกษียณอายุ เนื่องจากไม่น่าจะมีงบประมาณเพียงพอสำหรับการชำระเงินรายเดือนที่อาจสูงขึ้นในอนาคต เขากล่าว