ทำไมตลาดที่อยู่อาศัยถึงฟองสบู่

นักลงทุนในตลาดหุ้นยอมรับความเสี่ยงที่ราคาจะตกลงเป็นครั้งคราว—บางครั้งอาจรุนแรง—แต่ผู้ที่ซื้อบ้านอาจสันนิษฐานว่ามูลค่าบ้านของพวกเขาจะไม่ลดลงมากขนาดนั้น

พวกเขาไม่ผิด ในอดีต ตลาดที่อยู่อาศัยไม่เคยได้รับผลกระทบจากฟองสบู่ราคาบ่อยครั้งและความผันผวนที่รุนแรงในการลงทุนอื่นๆ อย่างไรก็ตาม ตลาดที่อยู่อาศัยสามารถผ่านช่วงเวลาที่อุดมสมบูรณ์อย่างไร้เหตุผล ตามด้วยอุปสงค์ที่ลดลงและราคาที่ต่ำลง

การตัดสินใจซื้อหรือขายบ้านนั้นยากยิ่งกว่าการซื้อขายหุ้นหรือพันธบัตร แต่หลักการเดียวกันบางข้อก็นำมาใช้ เช่น การดูค่าเฉลี่ยระยะยาวมากกว่าการขึ้นๆ ลงๆ ในระยะสั้น

ฟองสบู่ที่อยู่อาศัยคืออะไร?

ฟองสบู่ของที่อยู่อาศัย เช่นเดียวกับการเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของราคาของผลิตภัณฑ์หรือบริการใดๆ โดยทั่วไปเริ่มต้นด้วยความต้องการที่เพิ่มขึ้นและสินค้าคงคลังจำนวนจำกัด

ความต้องการเพิ่มขึ้นเมื่อมีผู้ซื้อจำนวนมากขึ้นเข้าสู่ตลาด จากนั้นนักเก็งกำไรก็ปรากฏตัวขึ้น แย่งชิงอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนและพลิกผู้ให้บริการด้านบน

ด้วยอุปทานที่จำกัดและความต้องการใหม่มากมาย ราคาจึงต้องสูงขึ้น

ในที่สุดราคาอาจเพิ่มขึ้นถึงระดับที่ไม่ยั่งยืน ราคาบ้านไม่สามารถซื้อได้สำหรับผู้ซื้อโดยเฉลี่ยหรือแม้แต่ผู้ซื้อที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยในภูมิภาคนั้น

ฟองสบู่เป็นเหตุการณ์ชั่วคราว ในตลาดหุ้น มันเกิดขึ้นอย่างรวดเร็วและสามารถระเบิดได้เร็วยิ่งขึ้นไปอีก กองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) กล่าวว่าฟองสบู่ที่อยู่อาศัยสามารถคงอยู่ได้นานหลายปี

แต่อย่างไรก็ตาม ปัจจัยภายนอกสามารถทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยมีฟองสบู่ได้ การเพิ่มขึ้นของอัตราการจำนองทำให้ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการรายเดือนสามารถเข้าถึงผู้คนได้มากขึ้น ภาวะเศรษฐกิจตกต่ำทำให้เกิดการว่างงานสูงขึ้น ทำให้ผู้คนจำนวนมากขึ้นออกจากกลุ่มผู้ซื้อบ้าน นักเก็งกำไรรู้สึกประหม่าและหยุดมองหาบ้านที่จะพลิกกลับ

อะไรเป็นสาเหตุของฟองสบู่ตลาดที่อยู่อาศัย?

ราคาที่อยู่อาศัย เช่นเดียวกับราคาของผลิตภัณฑ์หรือบริการใดๆ ในตลาดเสรี ถูกขับเคลื่อนโดยกฎหมายว่าด้วยอุปสงค์และอุปทาน เมื่ออุปสงค์เพิ่มขึ้นหรืออุปทานลดลง ราคาก็สูงขึ้น

ในกรณีที่ไม่มีภัยธรรมชาติซึ่งสามารถลดอุปทานของบ้าน ราคาอสังหาริมทรัพย์จะสูงขึ้นเมื่ออุปสงค์แซงหน้าอุปทาน การจัดหาที่อยู่อาศัยอาจตอบสนองช้าเพราะต้องใช้เวลาในการสร้างหรือซ่อมแซมบ้านเป็นเวลานาน ในเขตเมืองบางแห่งไม่มีที่ดินให้สร้างอีกแล้ว

ดังนั้น หากมีความต้องการเพิ่มขึ้นอย่างกะทันหันหรือเป็นเวลานาน ราคาก็จะเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน

สิ่งที่ผลักดันความต้องการที่อยู่อาศัย

ความต้องการที่เพิ่มขึ้นจะไม่เกิดขึ้นในสุญญากาศ มักจะมีปัจจัยหลายประการในการทำงาน:

• กิจกรรมทางเศรษฐกิจโดยทั่วไปที่เพิ่มขึ้นและความเจริญรุ่งเรืองที่เพิ่มขึ้นทำให้รายได้ที่ใช้จ่ายแล้วทิ้งในกระเป๋าของผู้บริโภคมากขึ้น และส่งเสริมให้เจ้าของบ้าน
• กลุ่มประชากรเข้าสู่ตลาดที่อยู่อาศัย
• อัตราการจำนองต่ำทำให้บ้านมีราคาไม่แพงมากขึ้น
• ผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยพร้อมคุณสมบัติที่เป็นนวัตกรรม เช่น การชำระเงินรายเดือนเริ่มต้นต่ำ ทำให้เจ้าของบ้านเข้าถึงได้ง่ายขึ้น
• เข้าถึงสินเชื่อได้ง่าย—มักมีมาตรฐานการรับประกันภัยที่ต่ำกว่า—นำผู้ซื้อเข้าสู่ตลาดมากขึ้น
• ผู้ให้กู้ต้องการให้ธุรกิจจำนองเพิ่มขึ้นเพื่อรองรับความต้องการของวอลล์สตรีทสำหรับหลักทรัพย์ค้ำประกันที่ให้ผลตอบแทนสูง (MBS)
• มาตรฐานการปล่อยสินเชื่อที่หลวมทำให้การจำนองง่ายขึ้น
• รับความเสี่ยงมากเกินไปโดยผู้กู้จำนอง
• พฤติกรรมการเก็งกำไรและความเสี่ยงของผู้ซื้อบ้านและนักลงทุน โดยได้รับแรงหนุนจากค่าประมาณการแข็งค่าของราคาบ้านที่ไม่สมจริงและไม่ยั่งยืน

ตัวแปรเหล่านี้บางส่วนหรือทั้งหมดสามารถรวมกันทำให้เกิดฟองสบู่ของตลาดที่อยู่อาศัยได้ อันที่จริง ฟองสบู่ทั้งหมดแสดงรูปแบบทั่วไปเหมือนกัน: กิจกรรมและราคาที่เพิ่มขึ้นนำหน้าพฤติกรรมการรับความเสี่ยงและการเก็งกำไรที่มากเกินไปโดยผู้เข้าร่วมตลาดทั้งหมด—ผู้ซื้อ ผู้กู้ ผู้ให้กู้ ผู้สร้าง และนักลงทุน

ทำไมฟองสบู่ที่อยู่อาศัยถึงแตก?

ฟองสบู่แตกในที่สุดเมื่อการรับความเสี่ยงมากเกินไปกลายเป็นที่แพร่หลายและราคาไม่สะท้อนสิ่งที่ใกล้เคียงกับปัจจัยพื้นฐานอีกต่อไป

ในตลาดที่อยู่อาศัย สิ่งนี้จะเกิดขึ้นเมื่อผู้สร้างยังคงสร้างต่อไปเพื่อตอบสนองต่อความต้องการที่เริ่มลดลง กล่าวอีกนัยหนึ่งความต้องการลดลงในขณะที่อุปทานเพิ่มขึ้น ผลลัพธ์ที่หลีกเลี่ยงไม่ได้คือการชะลอตัวของยอดขายและราคาที่ลดลง

นั่นไม่ใช่จุดสิ้นสุดของวงจร เมื่อยอดขายช้าลงและราคาหยุดสูงขึ้น ความเสี่ยงก็สะท้อนผ่านตลาด การตระหนักรู้นั้นอาจเกิดขึ้นได้จากหลายสิ่งหลายอย่าง:

• การเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยทำให้เจ้าของบ้านไม่สามารถเข้าถึงได้สำหรับผู้ซื้อมากขึ้นและในบางกรณีทำให้เกิดความทุกข์ทางการเงินสำหรับเจ้าของบ้านในปัจจุบัน นี้มักจะนำไปสู่การผิดนัดและการยึดสังหาริมทรัพย์ซึ่งในที่สุดจะเพิ่มอุปทานของบ้านที่มีอยู่
• กิจกรรมทางเศรษฐกิจที่ถดถอยโดยทั่วไปนำไปสู่รายได้ที่ใช้แล้วทิ้งน้อยลง ตกงาน และตำแหน่งงานว่างน้อยลง ซึ่งลดความต้องการที่อยู่อาศัย ภาวะถดถอยเป็นอันตรายอย่างยิ่ง
• อุปสงค์หมดลง ทำให้อุปสงค์และอุปทานเข้าสู่สมดุลและทำให้ราคาบ้านแข็งค่าช้าลง

เมื่อถึงจุดนั้นวงจรจะเสร็จสมบูรณ์ อุปสงค์และอุปทานบรรลุสมดุลและราคาได้ลดระดับลง แต่มันสามารถเลวร้ายลงได้

เมื่ออารมณ์ของตลาดเปลี่ยนไป มาตรฐานสินเชื่อก็เข้มงวดขึ้น อุปสงค์ลดลง อุปทานเพิ่มขึ้น นักเก็งกำไรออกจากตลาด และราคาเริ่มลดลง

คุณจะหนีจากการติดอยู่ในฟองสบู่ได้อย่างไร?

หากคุณเป็นเจ้าของบ้านในพื้นที่ที่ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้น คุณจะต้องขายบ้าน เพียงจำไว้ว่า ถ้าคุณไม่ได้วางแผนที่จะย้ายไปยังภูมิภาคที่ราคาไม่แพง ลดขนาด หรือเช่า คุณกำลังกระโดดลงไปในฟองสบู่ คุณจะได้แข่งขันกับผู้ซื้อบ้านคนอื่นๆ ในตลาดที่อาจสูงเกินจริง

หากคุณอยู่ในตลาดสำหรับบ้าน คุณอาจลองเลิกขายบ้านซักพัก คุณสามารถปิดท้ายด้วยการจ่ายเงินมากเกินไป

ความล้มเหลวของตลาดที่อยู่อาศัยปี 2550-2551

ในช่วงกลางทศวรรษ 2000 เศรษฐกิจสหรัฐฯ ประสบปัญหาฟองสบู่ด้านที่อยู่อาศัยอย่างกว้างขวาง ซึ่งช่วยนำให้เกิดภาวะถดถอยครั้งใหญ่

ใช้เวลาหลายปีในการพัฒนา หลังจากฟองสบู่ดอทคอม มูลค่าในอสังหาริมทรัพย์เริ่มคืบคลานขึ้น อัตราดอกเบี้ยต่ำ มาตรฐานการปล่อยสินเชื่อที่ผ่อนคลาย และข้อกำหนดการชำระเงินดาวน์ต่ำ ส่งเสริมให้ผู้คนกู้ยืมเงินเกินรายได้ ทำให้ราคาบ้านสูงขึ้นไปอีก

แต่นักลงทุนเก็งกำไรหลายคนหยุดซื้อเพราะความเสี่ยงสูงเกินไป คนอื่นจับได้และออกจากตลาด และเมื่อเศรษฐกิจถดถอย ผู้กู้ซับไพรม์จำนวนมากพบว่าตนเองไม่สามารถชำระค่าจำนองรายเดือนหรือรีไฟแนนซ์ได้

ส่งผลให้ราคาลดลง หลักทรัพย์ค้ำประกันถูกขายออกไปในปริมาณมหาศาล ในขณะที่ค่าผิดสัญญาจำนองและการยึดสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นเป็นประวัติการณ์

การพลิกกลับหมายถึงอะไร?

บ่อยครั้งที่เจ้าของบ้านทำผิดพลาดโดยสมมติว่าประสิทธิภาพของราคาล่าสุดจะดำเนินต่อไปในอนาคต พวกเขาน่าจะดีกว่าเมื่อพิจารณาถึงอัตราการแข็งค่าของราคาในระยะยาวและโอกาสในการพลิกกลับเฉลี่ย

กฎฟิสิกส์ระบุว่าเมื่อวัตถุใดๆ ที่มีความหนาแน่นมากกว่าอากาศถูกผลักขึ้นไปข้างบน วัตถุนั้นก็จะกลับคืนสู่พื้นโลกในที่สุดเพราะแรงโน้มถ่วงกระทำต่อวัตถุนั้น กฎหมายการเงินระบุไว้ในทำนองเดียวกันว่าตลาดที่ผ่านช่วงเวลาที่ราคาแข็งค่าขึ้นอย่างรวดเร็วหรือค่าเสื่อมราคา จะเปลี่ยนกลับไปเป็นจุดราคาที่สอดคล้องกับอัตราการแข็งค่าเฉลี่ยในระยะยาว สิ่งนี้เรียกว่าการพลิกกลับเป็นค่าเฉลี่ย

ราคาในตลาดที่อยู่อาศัยเป็นไปตามแนวโน้มนี้สำหรับการพลิกกลับเฉลี่ยเช่นกัน หลังจากช่วงเวลาการแข็งค่าของราคาอย่างรวดเร็ว หรือในบางกรณี ค่าเสื่อมราคา ค่าเหล่านั้นจะย้อนกลับไปยังตำแหน่งที่อัตราการแข็งค่าเฉลี่ยในระยะยาวบ่งชี้ว่าควรจะเป็น

ในราคาบ้าน การพลิกกลับเฉลี่ยสามารถทำได้อย่างรวดเร็วหรือค่อยเป็นค่อยไป ราคาบ้านอาจเคลื่อนไหวอย่างรวดเร็วจนถึงจุดที่ทำให้พวกเขากลับมาสอดคล้องกับค่าเฉลี่ยระยะยาว หรืออาจคงที่จนกว่าค่าเฉลี่ยระยะยาวจะตามทัน

ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยของสหรัฐอเมริกา

ค่าทางทฤษฎีที่แสดงข้างต้นได้มาจากการคำนวณเปอร์เซ็นต์ที่เพิ่มขึ้นเฉลี่ยรายไตรมาสในดัชนีราคาที่อยู่อาศัยตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 2528 จนถึงไตรมาสที่สี่ของปี 2541 นั่นคือจุดโดยประมาณที่ราคาบ้านเริ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็วเหนือระดับราคาระยะยาว แนวโน้มระยะ

จากนั้นเปอร์เซ็นต์ที่เพิ่มขึ้นเฉลี่ยรายไตรมาสที่คำนวณได้จะถูกนำไปใช้กับค่าเริ่มต้นที่แสดงในกราฟและแต่ละค่าที่ตามมาเพื่อให้ได้มาซึ่งค่าดัชนีราคาที่อยู่อาศัยตามทฤษฎี

การประมาณการการแข็งค่าของราคา

ผู้ซื้อบ้านมักจะใช้ประสิทธิภาพราคาล่าสุดเป็นเกณฑ์มาตรฐานสำหรับสิ่งที่พวกเขาคาดหวังในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า จากการประมาณการที่ไม่สมจริงนี้ พวกเขารับความเสี่ยงมากเกินไป

การเสี่ยงภัยที่มากเกินไปมักเกี่ยวข้องกับการเลือกจำนอง และขนาดหรือต้นทุนของบ้านที่ผู้บริโภคซื้อ

ผลิตภัณฑ์จำนองระยะสั้นค่อนข้างวางตลาดอย่างหนักสำหรับผู้บริโภคที่รับความเสี่ยงนี้ พวกเขาเลือกการจำนองเหล่านี้โดยพิจารณาจากความคาดหวังว่าพวกเขาจะสามารถรีไฟแนนซ์ได้ภายในเวลาไม่กี่ปี เนื่องมาจากส่วนทุนที่เพิ่มขึ้นที่พวกเขาจะมีในบ้านของพวกเขา

ประสิทธิภาพราคาบ้านล่าสุดไม่ได้เป็นการคาดการณ์ที่ดีของประสิทธิภาพราคาบ้านในอนาคต ผู้ซื้อบ้านควรคำนึงถึงอัตราการขึ้นราคาบ้านในระยะยาว และพิจารณาหลักการทางการเงินของการพลิกกลับเฉลี่ยเมื่อทำการตัดสินใจด้านการเงินที่สำคัญ นักเก็งกำไรควรทำเช่นเดียวกัน

การรับความเสี่ยงไม่ได้เลวร้ายโดยเนื้อแท้ กุญแจสำคัญในการตัดสินใจโดยอิงตามความเสี่ยงที่ดีคือต้องอาศัยการประมาณการทางการเงินที่เหมาะสม สิ่งนี้ใช้ได้กับการตัดสินใจทางการเงินที่ใหญ่ที่สุดและสำคัญที่สุดที่คนส่วนใหญ่ทำ นั่นคือ การซื้อและการจัดหาเงินทุนของบ้าน

ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์จะระเบิดในปี 2023 หรือไม่?