การจำนองกับการจ่ายเงินสด: อะไรคือความแตกต่าง?

การจำนองกับการจ่ายเงินสดเพื่อการลงทุน: ภาพรวม

ความล้มเหลวของที่อยู่อาศัยได้ปรับโครงสร้างตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยของอเมริกาใหม่ทั้งหมด ส่วนหนึ่งของการพัฒนาดังกล่าวได้รวมเอาข้อจำกัดที่เข้มงวดมากขึ้นในการขอรับจำนอง ควบคู่ไปกับการมีบ้านพร้อมขายใหม่จำนวนมาก ส่งผลให้นักลงทุนบางรายสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์แห่งที่สองเพื่อการลงทุนและการเช่าได้

มีแนวคิดหลักๆ สองสำนักเมื่อพิจารณาการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์และวิธีการเข้าหา: ฝ่ายหนึ่งเชื่อว่าเป็นการฉลาดกว่าที่จะจ่ายเงินสดทั้งหมดเพื่อซื้อบ้านหลังที่สอง ในขณะที่อีกฝ่ายถือว่าการใช้ประโยชน์จากบ้านหลังที่สอง หรือแม้แต่ที่สามหรือสี่ ทรัพย์สิน—มีกำไรมากกว่ามาก ด้านล่างนี้เป็นกรณีของทั้งสองกรณี

รับจำนอง

การอภิปรายนี้ครอบคลุมอย่างกว้างขวางทางออนไลน์ และเว็บไซต์และบล็อกข่าวทางการเงินหลายแห่งระบุว่าการใช้ประโยชน์นั้นสมเหตุสมผลมากกว่าเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ตัวอย่างเช่น Ali Boone จาก BiggerPockets.com ให้เหตุผลว่าผลตอบแทนจะสูงกว่าและความเสี่ยงจะลดลงเมื่อใช้ประโยชน์จากการลงทุนประเภทนี้ เหตุผลที่อยู่เบื้องหลังก็คือ หากทรัพย์สินมีมูลค่าเพิ่มขึ้น นักลงทุนก็จะวางเงินลงน้อยลง แต่จะได้รับมากกว่าทุนเดิมมาก

ตัวอย่างเช่น สมมติว่าคุณวางเงินลง 15% ให้กับบ้านราคา 500,000 ดอลลาร์ เงินลงทุนเริ่มแรกของคุณจะเป็น 75,000 ดอลลาร์ สองปีต่อมา หากบ้านหลังนั้นมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเป็น 650,000 ดอลลาร์ คุณสามารถขายและรับเงินได้มากกว่า 75,000 ดอลลาร์เริ่มต้นของคุณ ในสถานการณ์นี้ เงินลงทุนหลักจำนวน 75,000 ดอลลาร์ของคุณจะได้รับคืน บวกกับเงินเพิ่มอีก 75,000 ดอลลาร์ ในกรณีนี้ คุณจะมีความเสี่ยงน้อยกว่าที่นักลงทุนที่ซื้อด้วยเงินสดในสถานการณ์นี้มาก แต่ก็ยังทำกำไรได้มาก

คูณสูตรและกลยุทธ์นี้กับอสังหาริมทรัพย์สามหรือสี่แห่ง และนักลงทุนที่เชี่ยวชาญสามารถทำกำไรได้ค่อนข้างมาก นักลงทุนที่มีเลเวอเรจมีโอกาสมากกว่าผู้ที่ซื้อด้วยเงินสดในสถานการณ์ประเภทนี้ ผู้ซื้อเงินสดมักจะซื้อบ้านทันทีด้วยเงินส่วนใหญ่ที่มีสำหรับการลงทุน ในทางตรงกันข้าม นักลงทุนที่มีเลเวอเรจสามารถกระจายการจัดสรรเงินนั้นไปยังอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ หลายแห่ง ซึ่งอาจเพิ่มอัตราผลตอบแทนในระยะยาว

ความเสี่ยงของการถูกเลเวอเรจ

การลงทุนทุกประเภทมีความเสี่ยงโดยธรรมชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อต้องรับมือกับความไม่แน่นอนในตลาดที่อยู่อาศัย ประการแรกและสำคัญที่สุด การกระจายตัวของเงินในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเป็นแนวทางที่นักลงทุนที่มีข้อมูลดีควรพิจารณาอย่างจริงจังเท่านั้น ความเข้าใจอย่างถ่องแท้เกี่ยวกับภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบัน สุขภาพโดยรวมของตลาดที่อยู่อาศัยโดยทั่วไป และพื้นที่ที่คุณกำลังจะซื้อโดยเฉพาะเป็นสิ่งจำเป็น

แม้ว่าการกู้เงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจะมีข้อดีหลายประการ แต่สิ่งต่างๆ อาจผิดพลาดได้ สมมติว่าทรัพย์สินให้เช่าแต่ละแห่งมีมูลค่าลดลงอย่างรวดเร็ว นักลงทุนที่มีเลเวอเรจตอนนี้เป็นหนี้มากกว่าที่พวกเขาเคยวางลง หากคุณก้าวผิดตลาดแม้แต่น้อย คุณอาจสูญเสียครั้งใหญ่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมีอสังหาริมทรัพย์สองสามรายการในพอร์ตโฟลิโอของคุณ

แม้ว่าข้อดีก็คือธนาคารจะสูญเสียมากกว่าที่คุณจะทำได้อย่างแน่นอน แต่คะแนนเครดิตของคุณอาจได้รับผลกระทบอย่างรุนแรง ศักยภาพในการได้รับผลตอบแทนที่สำคัญดึงดูดหลาย ๆ คนให้สนใจกลยุทธ์ประเภทนี้ แต่ควรได้รับการพิจารณาด้วยการพิจารณาที่ชัดเจนสำหรับความเสี่ยงทั้งหมดที่เกี่ยวข้อง แน่นอนว่ากลยุทธ์นี้จะทำให้คุณต้องผ่านขั้นตอนการจำนอง—ในหลายกรณี หลายครั้ง—ซึ่งเป็นอีกสิ่งหนึ่งที่ต้องพิจารณา

การจ่ายเงินสดเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

ผู้ลงทุนที่เป็นเงินสดสามารถหลีกเลี่ยงขั้นตอนการสมัครจำนองทั้งหมดได้ และลงทุนได้อย่างรวดเร็วหากเห็นโอกาสซึ่งมีข้อได้เปรียบอย่างมาก ข้อดีอีกประการหนึ่งของการจ่ายเงินสดเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ล่วงหน้าก็คือ คุณไม่จำเป็นต้องจ่ายดอกเบี้ย แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะต่ำเหมือนในปี 2021 แต่ในระยะยาวการจ่ายดอกเบี้ยทุกประเภทจะแพงกว่าการไม่มีดอกเบี้ยเสมอ

สำหรับนักลงทุนจำนวนมากที่มีเงินทุน การซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วยเงินสดก็สมเหตุสมผล โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณเชื่อว่าตลาดจะเติบโตอย่างมากในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า

ตัวอย่างเช่น สมมติว่าคุณซื้อบ้านในราคา 400,000 เหรียญสหรัฐและนั่งอยู่บนนั้นจนกว่าคุณจะเห็นว่าถึงเวลาที่จะขาย หากคุณพูดถูกเกี่ยวกับแนวโน้มขาขึ้น และบ้านมีมูลค่าถึง 500,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ นั่นคือกำไรโดยตรง 100,000 ดอลลาร์สำหรับนักลงทุน โดยไม่ต้องพิจารณาจ่ายดอกเบี้ยธนาคารหรือจำนวนเงินที่คุณยืมมาจากการจำนอง การมีส่วนได้เสียในบ้าน 100% ยังช่วยให้นักลงทุนสามารถกู้ยืมเงินในอนาคตได้ง่ายขึ้นหากจำเป็น การซื้อบ้านด้วยเงินสดสามารถสร้างกระแสเงินสดให้กับนักลงทุนได้ทันที

นักลงทุนบางรายมองหาวิธีสร้างรายได้จากการเคลื่อนย้ายด้วยอสังหาริมทรัพย์ของตน และผู้เช่าประเภทที่เหมาะสมก็สามารถจัดหาสิ่งนี้ได้

ข้อพิจารณาพิเศษ: ความเสี่ยงในการจ่ายเงินสด

การรวมทรัพย์สินทั้งหมดของคุณในการลงทุนครั้งเดียวมีความเสี่ยงอย่างยิ่ง แนวทางนี้อาจไม่ใช่กลยุทธ์ที่ดีที่สุดสำหรับนักลงทุนที่มีเงินจำนวนจำกัดเพื่อใช้ในระยะยาว

แม้ว่าบ้านจะสามารถเพิ่มมูลค่าได้ แต่ก็สามารถเสื่อมค่าลงได้อย่างรวดเร็วพอๆ กัน และเงินที่คุณสูญเสียไปก็จะหมดสิ้นไป การกระจายความเสี่ยงเป็นหนึ่งในบัญญัติพื้นฐานของการลงทุน การรวมสินทรัพย์ส่วนใหญ่ไว้ในสินทรัพย์ประเภทเดียวสามารถทำให้เกิดการสูญเสียได้มหาศาล การนำเงินหลายแสนดอลลาร์มาไว้ในสินทรัพย์ประเภทเดียวยังช่วยเชื่อมโยงสภาพคล่องของคุณจนกว่าคุณจะมีผู้ขาย

ความแตกต่างที่สำคัญ

ทั้งสองกลยุทธ์มีข้อดี แต่สำหรับนักลงทุนประเภทต่างๆ สิ่งสำคัญประการหนึ่งที่ควรทราบก็คือ กลยุทธ์ใดกลยุทธ์หนึ่งต้องการรายได้จากการลงทุนแบบใช้แล้วทิ้งจำนวนมาก แม้แต่ผู้ซื้อที่มีเลเวอเรจซึ่งกระจายการลงทุนไปยังอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งก็ยังต้องยอมรับความเสี่ยงที่ทรัพย์สินเหล่านั้นทั้งหมดจะอ่อนค่าลง นอกจากนี้ เมื่อซื้อบ้านใหม่ด้วยเงินสด อย่าใช้เงินออมเพื่อการเกษียณหรือเงินทุนฉุกเฉิน

สำหรับนักลงทุนที่มีเงินจำนวนมากพร้อมลงทุน แนวโน้มที่จะเสี่ยงคือสิ่งที่จะเป็นตัวขับเคลื่อนทิศทางการตัดสินใจอย่างแท้จริง สถานะที่มีเลเวอเรจในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจะให้ผลตอบแทนที่สูงขึ้นอย่างไม่ต้องสงสัย แต่สำหรับนักลงทุนที่มีความเกี่ยวข้องน้อยหรือนักลงทุนที่มีความมั่นคงน้อยซึ่งยังคงมองหาหุ้นและผลตอบแทน การซื้อเงินสดอาจเป็นตัวเลือกที่ดีกว่า

ผลกระทบทางภาษี

ผลกระทบทางภาษีมีบทบาทในการตัดสินใจระหว่างการจ่ายเงินสดกับการใช้จำนองเพื่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน การหักดอกเบี้ยจำนองเป็นผลประโยชน์หลักสำหรับการซื้อทางการเงิน ซึ่งหมายความว่านักลงทุนสามารถหักการจ่ายดอกเบี้ยจากรายได้ที่ต้องเสียภาษีซึ่งจะช่วยลดภาระภาษีของพวกเขา การหักเงินนี้อาจเป็นประโยชน์อย่างยิ่งสำหรับผู้มีรายได้สูงหรือในกรณีที่ดอกเบี้ยจำนองมีนัยสำคัญ

ในทางกลับกัน การจ่ายเงินสดจะหลีกเลี่ยงความจำเป็นในการจ่ายดอกเบี้ยโดยสิ้นเชิง ซึ่งจะช่วยลดการหักเงินที่อาจเกิดขึ้นได้ อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อเงินสดอาจต้องเผชิญกับภาษีกำไรจากการขายทรัพย์สินที่สูงขึ้นเมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากพวกเขาขาดโอกาสในการหักล้างรายได้ที่ต้องเสียภาษีด้วยดอกเบี้ยจ่าย นอกจากนี้ พวกเขาไม่ได้รับประโยชน์จากการลดหย่อนภาษีที่การจัดหาเงินทุนมอบให้ในช่วงระยะเวลาการถือครอง

แม้ว่าการซื้อเงินสดจะช่วยลดความยุ่งยากในการยื่นภาษีโดยขจัดความซับซ้อน เช่น การหักดอกเบี้ยและการตัดจำหน่ายเงินกู้ ผู้ซื้อเงินสดอาจพลาดข้อได้เปรียบทางภาษีที่อาจเกิดขึ้นซึ่งเชื่อมโยงกับการใช้ประโยชน์ พื้นฐานของการตัดสินใจเลือกกลยุทธ์ด้านภาษีนั้นขึ้นอยู่กับปัจจัยส่วนตัวหลายประการของคุณ

การแยกตัวประกอบในสภาวะตลาด

การตัดสินใจว่าจะจำนองหรือจ่ายเงินสดนั้นขึ้นอยู่กับสภาวะตลาดในปัจจุบันด้วย ในตลาดของผู้ขาย ซึ่งมีลักษณะเฉพาะคือราคาที่สูงขึ้นและความต้องการที่สูง การจัดหาเงินทุนช่วยให้นักลงทุนสามารถรักษาความปลอดภัยในอสังหาริมทรัพย์ได้มากขึ้นโดยไม่ต้องผูกมัดเงินทุนทั้งหมด ตัวอย่างเช่น ในช่วงกลางทศวรรษ 2010 เมืองต่างๆ เช่น ซีแอตเทิล ประสบปัญหาราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว และนักลงทุนจำนวนมากเลือกที่จะใช้ประโยชน์จากการจำนองเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์หลายรายการ เพื่อเพิ่มศักยภาพการลงทุนให้สูงสุดในขณะที่ใช้ประโยชน์จากอัตราดอกเบี้ยต่ำ

ในขณะเดียวกัน ในตลาดของผู้ซื้อที่มูลค่าทรัพย์สินซบเซาหรือลดลง การจ่ายเงินสดกลายเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจยิ่งขึ้น ผู้ลงทุนสามารถหลีกเลี่ยงความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับการถือครองหนี้จำนองได้เมื่อมูลค่าทรัพย์สินอาจไม่แข็งค่าตามที่คาดไว้ ตัวอย่างเช่น ในช่วงวิกฤตที่อยู่อาศัยปี 2551 ผู้ซื้อเงินสดจำนวนมากสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาลดได้โดยไม่ต้องกดดันเรื่องการผ่อนชำระ ทำให้พวกเขาถือครองทรัพย์สินได้จนกว่าตลาดจะฟื้นตัว ซึ่งหมายความว่าพวกเขาไม่เคยมีความรับผิดคงค้างเกินกว่ามูลค่าตลาดของบ้าน

ภาวะเศรษฐกิจในท้องถิ่นยังมีอิทธิพลต่อการตัดสินใจจัดหาเงินทุนหรือจ่ายเงินสดอีกด้วย ในตลาดที่มีความผันผวนหรือความไม่แน่นอนสูง เช่น บางส่วนของฟลอริดาหลังพายุเฮอริเคนครั้งใหญ่ ผู้ซื้อเงินสดบางครั้งอาจมีข้อได้เปรียบ เนื่องจากผู้ขายอาจต้องการขายด่วนโดยไม่ต้องยุ่งยากเรื่องการเงิน ทำให้ผู้ซื้อเงินสดมีอำนาจในการเจรจาต่อรองมากขึ้น

การทำความเข้าใจต้นทุนค่าเสียโอกาส

เราจะสรุปบทความนี้โดยพูดถึงต้นทุนเสียโอกาส เมื่อคุณเลือกที่จะจ่ายเงินสด คุณจะละทิ้งความสามารถในการลงทุนด้วยเงินทุนเดิมนั้นในที่อื่น ซึ่งอาจพลาดโอกาสได้รับผลตอบแทนที่สูงขึ้นในการลงทุนอื่นๆ เช่น หุ้น พันธบัตร หรืออสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม สิ่งนี้เรียกว่าต้นทุนเสียโอกาสของธุรกรรม หรือทางเลือกที่ดีที่สุดรองลงมา

ตัวอย่างเช่น หากนักลงทุนมีเงินสด 500,000 ดอลลาร์และตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ทันที พวกเขาจะสูญเสียโอกาสในการลงทุนในพอร์ตการลงทุนที่หลากหลายโดยมีผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปี 7% ค่าเสียโอกาสในการซื้อบ้านมูลค่า 500,000 ดอลลาร์ในปีแรกด้วยเงินสดคือ 35,000 ดอลลาร์ของรายได้ที่ขาดหายไป แม้ว่าจะไม่พิจารณาถึงการแข็งค่าของมูลค่าบ้านก็ตาม โปรดทราบว่าค่าเสียโอกาสในปีที่สองอาจสูงขึ้นเนื่องจากรายได้ที่อาจเกิดขึ้นจากรายได้ในปีแรก

บรรทัดล่าง

แม้ว่าการจ่ายเงินสดจะให้ข้อได้เปรียบ เช่น ปิดบัญชีเร็วขึ้นและการชำระแบบไม่มีดอกเบี้ย การจัดหาเงินทุนช่วยให้นักลงทุนสามารถใช้ประโยชน์จากเงินทุนของตนและใช้ประโยชน์จากสิทธิประโยชน์ทางภาษี เช่น การหักดอกเบี้ยจำนอง แนวทางที่ดีที่สุดขึ้นอยู่กับปัจจัยต่างๆ เช่น สภาวะตลาด ความต้องการสภาพคล่อง และเป้าหมายการลงทุนระยะยาว