กองทรัสต์เพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ (REIT) กำลังกลับมาอีกครั้งจากการชะลอตัวหลังการแพร่ระบาด และด้วยการที่ภาคส่วนนี้ยังคงตามหลังตลาดหุ้น เราจึงมีโอกาสซื้อในราคาส่วนลดที่น่าสนใจ
และเราพร้อมที่จะเพิ่มอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล 7%+ ซึ่งเริ่มเติบโตในช่วงนี้ เช่นเดียวกับที่เราทำ ไม่ใช่ใน REIT โดยตรง แต่ในกองทุนปิดที่เน้น REIT (CEF)
ความล่าช้าของ REIT เป็นเรื่องที่น่าตกใจ แต่กระแสลมกำลังเปลี่ยนแปลง
ในขณะที่มีผลตอบแทนต่อปี 14.0% ในช่วงห้าปีที่ผ่านมา ในขณะที่เขียนบทความนี้ REITs ซึ่งวัดจากผลการดำเนินงานของเกณฑ์มาตรฐาน SPDR ดาวโจนส์ REIT ETF (NYSE:), ได้คืนเล็กน้อย 2.6% ต่อปีในช่วงเวลาเดียวกัน
นั่นไม่ใช่เรื่องปกติ เนื่องจาก REIT ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินซึ่งเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่อพาร์ทเมนท์ไปจนถึงศูนย์ข้อมูลและคลังสินค้า มักจะมีประสิทธิภาพเหนือกว่า S&P 500 ดังที่คุณเห็นได้จากผลตอบแทนระยะยาวของ RWR (นับจากวันที่ IPO ของ RWR) ด้านล่างนี้
โดยทั่วไปแล้ว REIT จะเอาชนะหุ้นได้จนกระทั่งเมื่อเร็วๆ นี้
สิ่งที่ทำให้แนวโน้มนี้แปลกยิ่งกว่านั้นคือมันเกิดขึ้นแม้ว่าจะไม่มีการเปลี่ยนแปลงในเส้นแนวโน้มระหว่างราคา REIT และราคาบ้านก็ตาม ฉันรู้ว่าสิ่งเหล่านี้อาจฟังดูเหมือนแยกจากกัน ให้ฉันอธิบายก่อน
REITs ทะยาน ราคาบ้านลดลง
ในช่วงกลางทศวรรษ 2000 ฟองสบู่ที่อยู่อาศัยได้ทรงตัวขึ้น ดังที่เราเห็นในดัชนีราคาบ้านของสหรัฐฯ (สีน้ำเงินด้านบน) แต่ความกระตือรือร้นของนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปกลับไม่เป็นเช่นนั้น ทำให้นักลงทุนเสนอราคาขึ้น RWR (สีส้ม) สูงกว่า เส้นแนวโน้มที่เราเห็นสำหรับบ้าน
ในปัจจุบัน แนวโน้มตรงกันข้าม โดยที่นักลงทุนเสนอราคาซื้อ REITs น้อยกว่า (เป็นสีส้มอีกครั้ง) มากกว่าที่แนวโน้มราคาบ้านจะแนะนำโดยธรรมชาติมากที่สุด
ราคาบ้านที่สูงขึ้น ราคา REIT ที่ต่ำกว่า
ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 7.2% ต่อปีในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา แต่ RWR เพิ่มขึ้นเพียง 3.7% ในช่วงเวลาเดียวกัน
เหตุผล? กำไรที่เพิ่มขึ้น 7.2% ต่อปีนั้นมากเกินไปสำหรับบ้าน ถ้าเราย้อนกลับไป 33 ปีนับตั้งแต่บันทึกของตัวชี้วัดนี้ถูกเก็บไว้ครั้งแรก ที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 4.5% ต่อปี ดังนั้นเราจึงครบกำหนดสำหรับการดึงกลับ อัตราการจำนอง 30 ปีที่ยังคงสูงอยู่ทำให้เกิดแรงกดดันเพิ่มเติมที่นี่
กล่าวอีกนัยหนึ่ง ข่าวร้ายทั้งหมดในปัจจุบันถูกกำหนดราคาไว้ที่ REIT ซึ่งอย่างที่เราเพิ่งเห็นว่าทำให้ราคาบ้านล้าหลัง
การมองโลกในแง่ร้ายด้านอสังหาริมทรัพย์นี้หมายความว่า ปัจจุบัน REIT มีราคาต่ำกว่าในปี 2550 ในช่วงฟองสบู่ และในปี 2558 ถึง 2562 หลังจากที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวและอัตราการจำนองยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
การขายอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน
นี่เป็นสิ่งสำคัญเนื่องจากอัตราดอกเบี้ยจะลดลงในปี 2568 หรือหลังจากนั้น และถึงแม้ราคาจะตกลงช้ากว่าที่คิดไว้ REIT ก็ยังเก็บค่าเช่าจากพอร์ตการลงทุนปัจจุบันได้ในขณะที่รอให้อัตราดอกเบี้ยลดลง และยังคงเห็นมูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้น แม้ว่าเราจะไม่เห็นการปรับลดอัตราดอกเบี้ยก็ตาม 2025 อย่างไรก็ตาม Fed ได้ประกาศอย่างชัดเจนว่ามีแผนจะปรับลดอัตราดอกเบี้ย
เมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลง การจำนองจะถูกลง ส่งผลให้ความต้องการอสังหาริมทรัพย์เพิ่มมากขึ้น
แต่มีประโยชน์ที่ซ่อนอยู่อีกประการหนึ่งสำหรับ REIT โดยเฉพาะและนั่นก็คือการใช้ประโยชน์
เมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลง ต้นทุนการกู้ยืมทั่วทั้งตลาดก็ลดลง และนั่นหมายความว่า REIT สามารถกู้ยืมได้ในราคาที่ถูกกว่า (และแน่นอนว่าพวกเขาสามารถกู้ยืมได้น้อยกว่าผู้ซื้อบ้านทั่วไปของคุณอยู่แล้ว) สิ่งนี้จะขยายอัตรากำไรและส่งผลให้มีการจ่ายเงินปันผลให้กับนักลงทุนมากขึ้น
ดังนั้น REIT จึงสามารถใช้ประโยชน์จากอัตราที่ต่ำกว่าเพื่อขยายบัญชีทรัพย์สินที่ตนเป็นเจ้าของได้
REIT จะทำแบบนั้นหรือไม่? ไม่เพียงแต่พวกเขาจะทำได้ แต่ข้อมูลบ่งชี้ว่าพวกเขาได้เริ่มต้นแล้ว
ก่อนที่อัตราดอกเบี้ยจะเริ่มสูงขึ้นเป็นครั้งแรก REIT ดำเนินกิจการได้ดีด้วยปัจจัยทางเศรษฐกิจที่แปลกประหลาดของการระบาดใหญ่ ซึ่งหมายความว่าการก่อหนี้อยู่ที่ระดับต่ำสุดในรอบหลายทศวรรษในปี 2021 ซึ่งเป็นช่วงที่อัตราดอกเบี้ยเริ่มสูงขึ้น
แม้ว่า REIT จะเริ่มกู้ยืมอีกครั้ง (ดูด้านขวาของแผนภูมิด้านบน) ทำให้อัตราส่วนหนี้สินในปัจจุบันอยู่ที่ระดับกลางปี 2010 แต่ก็ยังเหลือพื้นที่อีกมากสำหรับพวกเขาที่จะยืมและขยาย
เมื่อพวกเขาทำเช่นนี้ มูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV) ของพวกเขาจะเพิ่มขึ้น และจำนวนรายได้ทั้งหมดที่พวกเขาได้รับ ซึ่งจะช่วยผลักดันการจ่ายเงินให้กับผู้ถือหุ้นในรูปแบบของเงินปันผลที่สูงขึ้น
เราเห็นสิ่งนี้แล้ว
การจ่ายเงินที่สูงขึ้นสำหรับผู้ถือ REIT
แหล่งที่มา: CEF อินไซเดอร์
หลังจากที่รายได้ลดลงอย่างน่าประหลาดใจหลังการแพร่ระบาด REIT สามารถเพิ่มการจ่ายเงินได้ ดังนั้นตอนนี้พวกเขาจึงสูงกว่าระดับก่อนเกิดโรคระบาดถึง 7.5% อย่างไรก็ตาม REIT มีค่าใช้จ่ายในการซื้อน้อยกว่าเมื่อก่อน
ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง (อีกครั้งแม้ว่าจะช้าก็ตาม) และราคาที่อยู่อาศัยที่ลดลงที่อาจเกิดขึ้น REIT จึงน่าสนใจ แต่มีอีกส่วนหนึ่งของเรื่องราว ภาค REIT บางส่วน (โครงสร้างพื้นฐาน ศูนย์ข้อมูล และเสาส่งสัญญาณมือถือ) กำลังมีการเติบโตที่แข็งแกร่งในขณะนี้ โดยไม่คำนึงถึงแนวโน้มอัตราดอกเบี้ย
อื่นๆ เช่น REIT ในสำนักงาน กำลังฟื้นตัวจากแนวโน้มการกลับมาทำงานที่สำนักงานซึ่งยังคงครอบงำชีวิตการทำงาน มากจนบริษัทอย่าง Starbucks (NASDAQ:), Amazon (NASDAQ:) และ JPMorgan Chase (NYSE:) ต้องการพนักงาน เพื่อกลับเข้าออฟฟิศ
ดังนั้นแม้ว่าราคาที่อยู่อาศัยจะลดลงในอนาคต แต่ภาคอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ก็มีแนวโน้มจะเห็นราคาเช่นกัน ลุกขึ้น– และแม้ว่าราคาที่อยู่อาศัยจะลดลง ความสามารถของ REIT ในการกู้ยืมในอัตราที่ต่ำกว่าจะช่วยให้พวกเขารับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยและเริ่มให้เช่าเพื่อรวบรวมรายได้มากขึ้น สิ่งนี้ชี้ให้เห็นว่าการปรับขึ้นเงินปันผลของ REIT เพิ่งเริ่มต้นเท่านั้น
เมื่อซื้อ REIT ให้นึกถึง CEF ไม่ใช่ ETF
อัตราผลตอบแทน 3.8% ของ RWR นั้นน้อยเกินไปสำหรับเราที่จะจริงจัง ดังนั้นฉันขอแนะนำให้เล่นเทรนด์นี้ผ่าน CEF เช่น Cohen & Steers (NYSE:) กองทุนคุณภาพควอลิตี้อินคัมเรียลตี้ (NYSE:)– อัตราผลตอบแทน 8% ของกองทุนมีความสม่ำเสมอ – RQI ยังคงจ่ายเงินปันผลในช่วงเก้าปีที่ผ่านมา – และผลตอบแทนรวม (สีม่วงด้านล่าง) ทำให้ผลตอบแทนของ RWR (สีส้ม) น่าอับอาย
RQI บดขยี้ดัชนี REIT
แม้จะมีประสิทธิภาพที่เหนือกว่า ผลตอบแทนสูง และเงินปันผลที่สม่ำเสมอ แต่ RQI ก็ซื้อขายโดยมีส่วนลดเล็กน้อยเป็น NAV และส่วนลดนั้นมีแนวโน้มที่จะกลายเป็นพรีเมี่ยม หากความต้องการของตลาดทั้งในด้านผลตอบแทนสูงและอสังหาริมทรัพย์ยังคงดำเนินต่อไปอย่างรวดเร็ว
นอกจากนี้ ด้วยพอร์ตโฟลิโอโทรคมนาคม 13%, การดูแลสุขภาพ 11.2% และศูนย์ข้อมูล 9.4% กองทุนจึงวางตำแหน่งตัวเองสำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทเหล่านั้นที่เป็นที่ต้องการมากที่สุด ในขณะที่พอร์ตโฟลิโอบ้านเดี่ยวอยู่ที่ 3.5% มีน้ำหนักเบากว่ามาก ซึ่งหมายความว่าพร้อมที่จะทำกำไรจากราคาบ้านที่ตกต่ำ หากราคาบ้านปรับตัวลดลงในระยะสั้น
การเปิดเผยข้อมูล: Brett Owens และ Michael Foster เป็นนักลงทุนที่มีรายได้ต่างกันซึ่งมองหาหุ้น/กองทุนที่มีราคาต่ำกว่ามูลค่าทั่วตลาดสหรัฐฯ คลิกที่นี่เพื่อเรียนรู้วิธีการทำกำไรจากกลยุทธ์ในรายงานล่าสุด “7 หุ้นที่มีการเติบโตของเงินปันผลที่ยอดเยี่ยมเพื่อการเกษียณอายุที่ปลอดภัย”
คำแนะนำการอ่านบทความนี้ : บางบทความในเว็บไซต์ ใช้ระบบแปลภาษาอัตโนมัติ คำศัพท์เฉพาะบางคำอาจจะทำให้ไม่เข้าใจ สามารถเปลี่ยนภาษาเว็บไซต์เป็นภาษาอังกฤษ หรือปรับเปลี่ยนภาษาในการใช้งานเว็บไซต์ได้ตามที่ถนัด บทความของเรารองรับการใช้งานได้หลากหลายภาษา หากใช้ระบบแปลภาษาที่เว็บไซต์ยังไม่เข้าใจ สามารถศึกษาเพิ่มเติมโดยคลิกลิ้งค์ที่มาของบทความนี้ตามลิ้งค์ที่อยู่ด้านล่างนี้
Source link
