Realty Income: ข้อมูลเชิงลึกที่สำคัญและคำตอบสำหรับคำถามที่พบบ่อยของนักลงทุนชั้นนำ

นี่คือคำถามของคุณเกี่ยวกับ Realty Income (NYSE:) ซึ่งได้รับคำตอบอย่างรวดเร็ว ค่อนข้างเร็ว. เพียงแค่แกล้งทำเป็น

1. พวกเขาเข้าถึงนอกความสามารถหลักของตนหรือไม่ (การเข้าซื้อกิจการคาสิโน ฯลฯ)

นิดหน่อย. คุณสมบัติการเล่นเกมไม่ใช่ความเชี่ยวชาญหลักของพวกเขา อย่างไรก็ตาม มีเพียง 2.9% ของพอร์ตการลงทุนเท่านั้น ทำให้เกิดความหลากหลายเพิ่มเติมและเงื่อนไขดูสมเหตุสมผล:

ข้อกังวลประการหนึ่งที่อาจเกิดขึ้นที่นี่อาจเป็นอัตราสูงสุด 5.9% ในสภาพแวดล้อมแบบนี้มันดูค่อนข้างต่ำ เมื่ออัตราดอกเบี้ยธนารักษ์ลดลง อัตราสูงสุด 5.9% นั้นก็ดูค่อนข้างดี

2. คุณคิดอย่างไรเกี่ยวกับ O ที่ต้องการ (มาจาก SRC)

คุณภาพสินเชื่อที่ดีเยี่ยม อัตราแย่มาก หากนักลงทุนสามารถจับราคาได้ประมาณ 20 ดอลลาร์ โดยที่นักลงทุนกลัวอัตราที่สูงขึ้น นั่นอาจเป็นโอกาสในการเพิ่มทุน ปัจจุบันหุ้นเหล่านี้มีการซื้อขายมากกว่า $24.00 ผลผลิตยังไม่สูงพอ หากเราอยู่ในสภาพแวดล้อมที่สูงขึ้นและยาวนานขึ้น นักลงทุนจะไม่สามารถรับเงินคืนได้ ด้วยเหตุนี้ ฉันจะไม่ซื้อหุ้นเหล่านี้ในราคาประมาณ 24.00 ดอลลาร์ บางครั้งหุ้นพุ่งสูงกว่า $25.00 (โอกาสที่ดีที่จะทำกำไร) แต่ฉันไม่อยากเสี่ยงกับมัน ข้อเสียจากอัตราดอกเบี้ยมากเกินไปและมีอัพไซด์ไม่เพียงพอเนื่องจากความเสี่ยงในการโทร

3. วันที่เป้าหมายราคาของ O คือ 3/10/2566 ดังนั้นจึงมีอะไรใหม่เกี่ยวกับหุ้น (แม้ว่าฉันจะอัปเดตรายไตรมาสก็ตาม)

การอัปเดตจะมา ปัจจัยที่ใหญ่ที่สุดที่ผลักดัน REIT สัญญาเช่าสุทธิคืออัตราดอกเบี้ย บางครั้งราคาก็เคลื่อนไหวตามกระทรวงการคลัง บางครั้งความสัมพันธ์ก็แทบจะเป็นศูนย์ มันแปลกจริงๆ เมื่อเทียบกับต้นเดือนตุลาคม อัตรากระทรวงการคลัง (ณ วันนี้) จะลดลงทั่วเส้นโค้ง ฉันคิดว่าฉันเผยแพร่แผนภูมิบางส่วนเกี่ยวกับเรื่องนี้ อย่างไรก็ตาม ฉันไม่พบสิ่งเหล่านี้ในบทความของฉัน ตอนนี้ฉันสงสัยว่าฉันทำอะไรกับแผนภูมิเหล่านั้น ฉันอาจต้องขอความช่วยเหลือจาก REIT Forum Support เพื่อหาพวกเขา

4. การลดอัตราดอกเบี้ยจะส่งผลกระทบต่อ O และ REIT เช่าสุทธิสามเท่าอื่น ๆ อย่างไร

อัตราที่ต่ำกว่าจะดีสำหรับ REIT เช่าสุทธิทั้งหมด หากเรตติ้งตกแต่เราหลุดเข้าไปใน Great Depression Part 2: The Remix Noone Wanted นั่นก็คงจะแย่อยู่ดี แต่หากไม่มีผลกระทบทางเศรษฐกิจครั้งใหญ่ อัตราที่ลดลงจะเป็นประโยชน์สำหรับ REIT ตราสารทุนเกือบทั้งหมด ในอดีต REIT สัญญาเช่าสุทธิได้รับผลกระทบจากอัตรามากกว่า REIT ประเภทอื่นๆ ส่วนใหญ่

O ให้เหตุผลว่ามันไม่ได้ส่งผลกระทบใดๆ เลย เนื่องจากอัตราที่สูงขึ้นควรทำให้พวกเขาได้รับอสังหาริมทรัพย์ในอัตราสูงสุดที่สูงขึ้น

นั่นคือการขัดเกลาระดับโลกสำหรับมูลสัตว์

นอกจากนี้ยังเพิกเฉยว่าอัตราที่สูงขึ้นจะส่งผลให้ต้นทุนสูงขึ้นในการรีไฟแนนซ์หนี้ที่ครบกำหนด ซึ่งจะสร้างอุปสรรคต่อการเติบโตของ AFFO

5. O มีขนาดใหญ่มากจนการเติบโตจะช้ากว่าในอดีตอย่างที่นักวิเคราะห์คนอื่นๆ ยืนยันหรือไม่

ใช่และไม่. ขึ้นอยู่กับว่าเรามองอนาคตไกลแค่ไหน

Realty Income แย้งว่าตลาดที่สามารถลงทุนได้สำหรับสินทรัพย์ให้เช่าสุทธินั้นมีมากมาย นั่นเป็นเรื่องจริง แต่เรากำลังเผชิญกับการเติบโตแบบทบต้น อาจไม่ใช่ความท้าทายใหญ่หลวงในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า แต่ก็ยังมีมาเรื่อยๆ

หากเราเริ่มต้นด้วยปี 2545 และสิ้นสุดในปี 2566 CAGR (อัตราการเติบโตต่อปีแบบทบต้น) ของรายได้รวมจะอยู่ที่ 17.8%

มูลค่าเป็นล้านเหรียญสหรัฐ:

• รายได้รวมเพิ่มขึ้นจาก 129.93 ดอลลาร์เป็น 4,081.54 ดอลลาร์ นั่นคือ 31.4x ของค่าเริ่มต้น

• หาก O สามารถรักษาอัตราดังกล่าวไว้ได้อีก 21 ปี รายได้รวมจะอยู่ที่ 128,215 ดอลลาร์

นั่นจะแนะนำอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าสุทธิประมาณ 2 ล้านล้านดอลลาร์ ปัจจุบัน O ประมาณการว่าตลาดการเช่าสุทธิทั่วโลกที่มีศักยภาพอยู่ที่ 13 ล้านล้านดอลลาร์ แน่นอนว่าตลาดน่าจะเติบโต แต่การระมัดระวังในการซื้อกิจการจะเป็นเรื่องยาก

ในปีสุดท้ายของสมมุติฐานของเรา (21 ปีต่อจากนี้) O กำลังมองหาการซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบเช่าสุทธิมูลค่ากว่า 300 พันล้านดอลลาร์ การเข้าซื้อกิจการครั้งนี้จะมากกว่า 4 เท่าของพอร์ตโฟลิโอ Realty Income ในปัจจุบัน พูดตามตรง ต้องขอบคุณอัตราเงินเฟ้อ มันคงไม่ใช่ 4 เท่าของจำนวนอสังหาริมทรัพย์จริงๆ อย่างไรก็ตาม มันจะยังคงมีขนาดใหญ่มาก คล้ายกับการได้รับ Realty Income อย่างน้อย 2 รายการในปีเดียว

6. O ออกจากตำแหน่งอย่างสมบูรณ์แล้วหรือยัง?

ในทางเทคนิคแล้ว “ไม่” แต่พวกเขาก็สนิทกันมากจนไม่ได้สำคัญอะไรมาก

7. O ซื้อขายกับชื่อเสียงแห่งความสำเร็จในตำนานมากหรือมากกว่านั้นมากกว่าความน่าจะเป็นที่มันจะรักษาความสำเร็จนั้นไว้ได้หรือไม่?

ดูเหมือนคำถามง่าย ๆ จริงๆแล้วมันค่อนข้างยาก ทดสอบอย่างรวดเร็วโดยใช้ AFFO ทวีคูณเมื่อเวลาผ่านไปสำหรับ REIT เช่าสุทธิหลายรายการ:

โอเค แผนภูมินั้นอ่านยากจริงๆ เส้นซ้อนทับกันมากเกินไป มีเส้นมากเกินไปและแผนภูมิไม่สูงพอ ฉันชอบใช้ TIKR.com แต่ฉันต้องแปลงข้อมูลนี้:

ปัจจุบัน O ซื้อขายโดยมีส่วนลดมากที่สุดจาก AFFO เฉลี่ย 5 ปี เป็นการแข่งขันที่สูสีกัน แต่ O มีส่วนลดมากกว่า

ดังนั้นฉันจึงไม่สามารถพูดได้ว่า O เป็นเพียงการซื้อขายจากความสำเร็จในอดีตเท่านั้น

อย่างไรก็ตาม ฉันคิดว่าภาคการเช่าสุทธิมีความน่าสนใจน้อยกว่าโดยเฉลี่ยเมื่อเทียบกับภาคอื่นๆ

8. REITs สัญญาเช่าสุทธิที่เท่าเทียมกันหรือดีกว่าสำหรับปัจจุบันและอนาคต

ฉันมักจะชอบ Agree Realty (NYSE:) และ National Retail Properties (NYSE:)

O มีความได้เปรียบด้านราคา โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเทียบกับ NNN

ฉันคิดว่าการเปรียบเทียบหลายรายการของ AFFO ที่นี่ค่อนข้างเกี่ยวข้อง โอ้ล้มหนักขึ้น ADC ล้มลงแม้ว่าจะไม่ได้ยากขนาดนั้นก็ตาม NNN ลดลงอย่างมาก

ส่วนหนึ่งของการลดลงเล็กน้อยของ Essential Properties Realty Trust (NYSE:) คือค่าเฉลี่ย 5 ปีที่น้อยกว่า พวกเขาเป็น REIT เช่าสุทธิที่มีขนาดเล็กกว่า และหลายกองก็พังทลายลงในช่วงที่เกิดโรคระบาด คุณสามารถมองย้อนกลับไปที่แผนภูมิ TIKR และคุณจะสังเกตเห็นเส้นสีมัสตาร์ดทอดยาวที่ด้านล่างอย่างชัดเจนในระหว่างการปิดตัวลง

9. ขนาดที่อ้างถึงและความได้เปรียบของ WACC (ต้นทุนทุนถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก) เป็นข้อได้เปรียบอย่างแท้จริงหรือไม่

ใช่และไม่. ขนาดอาจเป็นความท้าทายในการบรรลุอัตราการเติบโตเท่าเดิม อย่างไรก็ตาม จนถึงขณะนี้ยังไม่ใช่ความท้าทายใหญ่หลวง

WACC ถือเป็นข้อได้เปรียบอย่างแน่นอน Realty Income มีงบดุลที่โดดเด่นและการเข้าถึงตลาดต่างประเทศเพื่อเพิ่มหนี้และค้นหาการซื้อกิจการ หนี้ที่ถูกกว่าเป็นสิ่งที่ดีจริงๆ นี่ไม่ได้เกี่ยวกับอัตราหนี้ที่มีอยู่มากนักเท่ากับอัตราที่สามารถออกหนี้ใหม่ได้ O สามารถก่อหนี้ได้ในอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า นั่นทำให้การเข้าซื้อกิจการเพิ่มขึ้นได้ง่ายขึ้น

10. O จะต้องทำอย่างไรจึงจะขยาย AFFO ได้ 5%

ฉันสมมุติว่านี่ขึ้นอยู่กับ AFFO ต่อหุ้น การเติบโตของ AFFO ทั้งหมดนั้นง่ายมาก เพียงได้มาซึ่งคุณสมบัติ

เพื่อให้ได้ AFFO ต่อหุ้นเพิ่มขึ้น 5%? เวลา. AFFO ต่อหุ้นควรจะยังคงเติบโต แม้ว่าอัตราดังกล่าวจะสูงขึ้นก็ตาม (เทียบกับสองทศวรรษที่ผ่านมา)

ฉันคาดหวังว่ามันจะเติบโตช้าลงเล็กน้อย

สิ่งที่โอต้องการจริงๆ คือ การเจรจาเรื่องอสังหาฯ แล้วมีโอกาสที่อัตราดอกเบี้ยจะตกและราคาจะสูงขึ้น หากพวกเขาสามารถได้รับสถานการณ์ดังกล่าวในการระดมทุนสองสามพันล้านโดยมีการซื้อกิจการที่เรียงรายอยู่แล้ว นั่นจะดีมากสำหรับพวกเขา

11. หากคุณมีเงิน 10 พันล้านที่จะลงทุนใน O หรือ ADC คุณจะเลือกอันไหน เพราะเหตุใด

ฉันจะถ่อเรื่องนี้ อย่างน้อยก็จนกว่าเราจะอัปเดตเป้าหมายชุดถัดไปเสร็จ ความแตกต่างของส่วนลด (ตามเป้าหมายของเรา) ระหว่าง O และ ADC มีเพียง 6% เท่านั้น (ชอบ O) ฉันตรวจสอบประวัติราคาล่าสุดและมันก็ให้ผลดีต่อ O ด้วยส่วนต่างเล็กน้อย ผมจะเลือก O ด้วยระยะขอบเล็กน้อย

ราคาปัจจุบันสำหรับการอ้างอิงในอนาคต:

12. ชอบ O หรือ WPC หรือไม่?

ฉันจะถ่อเรื่องนี้ การตัดสินใจของ WPC ที่จะลดการจ่ายเงินปันผลและแยกหุ้นออกไปโดยไม่มีใครต้องการ (ทั้งหมดโดยไม่รวมถึงผู้ถือหุ้นด้วย) ถือเป็นเรื่องโง่ ฉันเฉือนเป้าหมาย WPC ทันทีและเรียกร้องให้มี “ส่วนลดการจัดการโง่ๆ”

ตั้งแต่นั้นมา WPC ก็มีประสิทธิภาพต่ำกว่าปกติมากจนได้ส่วนลดสูงสุดสำหรับเป้าหมายของเรา

ฉันเขียนเกี่ยวกับการตัดสินใจทันทีและเพิ่งลบเพย์วอลล์ออก:

WPC: สแลมดังค์? ถูกปฏิเสธ

ฝ่ายบริหารคาดการณ์ว่าตลาดจะ “ประเมินใหม่” พวกเขาหลังการทำธุรกรรม

ในทางเทคนิคฉันเห็นด้วย พวกเขาได้รับ “การให้คะแนน” พวกเขาไม่เข้าใจว่าตลาดจะ “ประเมินใหม่” พวกเขาในฐานะ REIT ที่มีการบริหารจัดการที่โง่เขลา พวกเขาเพิ่งได้รับสถานะแชมป์ปันผล (เพิ่มขึ้นติดต่อกัน 25 ปี) เมื่อพวกเขาสูญเสียมันไป

13. สมมติว่า:

    1. อัตราเงินเฟ้อสูงกว่าที่ระบุโดย PPI และ CPI

    2. สหรัฐฯ ไม่สามารถเก็บภาษีจากหนี้ที่เพิ่มขึ้นได้

    3. มันสามารถชำระหนี้โดยการเพิ่มเงินดอลลาร์ออกไป หรือเราอาจไม่มีทางเลือกหากประเทศต่างๆ ทิ้งเงินดอลลาร์และหยุดใช้เพื่อการค้าน้ำมัน เพื่อให้เงินดอลลาร์อ่อนค่าลง

บริษัท NNN อยู่ในสถานะที่ดีสำหรับการย้ายดังกล่าว หรือพวกเขาเป็นความคิดที่แย่มากหากสัญญาเช่าระยะยาวของพวกเขามีราคาคงที่ที่สูงขึ้น?

เรามาเริ่มกันทีละจุด:
A. ฉันเคยคิดว่าช่องว่างนั้นเล็กมาก ฉันผิดไป. ช่องว่างเป็นวัสดุ ฉันไม่เห็นด้วยกับการปรับเปลี่ยน “คุณภาพ” ที่มองไม่เห็น

B. ดูเหมือนว่าจะได้รับ. คนชั้นกลางไม่สามารถจ่ายมันออกไปได้ ไม่มีใครเพิ่มภาษีอย่างมีนัยสำคัญให้กับผู้บริจาคโดยไม่สร้างช่องโหว่

C. อัตราเงินเฟ้อเป็นวิธีเดียวที่เราเหลือไว้เพื่อจัดการกับหนี้

คุยโวสลับฉาก

หากเรา (สหรัฐอเมริกา) ไม่เพิ่มหนี้ให้สูงขึ้น ต้นทุนการชำระหนี้จะบีบรัดการเติบโตของ GDP รัฐบาลจะเก็บภาษีคนชั้นกลางเพื่อจ่ายดอกเบี้ยทบต้นจากเงินที่เสียไปเมื่อหลายปีก่อน ฉันคิดว่ารัฐบาลคิดเรื่องนี้ออก อัตราที่แท้จริงติดลบเป็นวิธีเดียวที่จะควบคุมหนี้ได้ ฉันทำทุกอย่างเพื่อลดการใช้จ่าย แต่คุณยังคงไม่สามารถจัดงบประมาณให้สมดุลได้ ไม่เว้นแต่คุณจะเต็มใจที่จะลดประกันสังคม (โครงการ Ponzi ที่ใหญ่ที่สุดในโลก), Medicare และ Medicaid การฆ่าตัวตายทางการเมือง

ต้องการกำจัดกองทัพโดยสิ้นเชิงหรือไม่? ไม่เป็นไรขอบคุณ. สันติภาพผ่านความแข็งแกร่งมีราคาถูกกว่าสงคราม

กลับมาที่คำถาม.

REIT แบบเช่าสุทธิสามเท่าอยู่ในสถานะที่ดีในการรับมือกับสถานการณ์ดังกล่าวหรือไม่?

ไม่ สัญญาเช่าระยะยาวประกอบด้วยบันไดเลื่อนอัตราคงที่หรือบันไดเลื่อน CPI พวกเขาอาจมีส่วนผสมด้วย อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นของ CPI มักจะถูกจำกัดไว้ ไม่ได้ คุณไม่สามารถนำ CPI ที่เพิ่มขึ้นไปสู่ปีต่อๆ ไปเพื่อเพิ่มสูงขึ้นได้ คงจะดีไม่น้อย แต่โดยทั่วไปแล้วจะไม่อยู่ในสัญญา (ตามความเห็นของฝ่ายจัดการการเช่าสุทธิในขณะที่อัตราเงินเฟ้อกำลังพุ่งสูงขึ้น)

ดังนั้นหากคุณถือว่าราคาจริงจะเพิ่มขึ้นในอัตราที่มีนัยสำคัญ นั่นจะส่งผลเสียต่อ REIT เช่าสุทธิโดยอัตโนมัติ CPI ที่เกินนั้นก็แย่ลงเช่นกัน

มีซับในสีเงิน 2 อัน:

• REIT การเช่าสุทธิที่กำลังได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์จะได้รับตามอัตราตลาด

• หากรัฐบาลยอมรับภาวะเงินเฟ้อแบบเงียบๆ ก็จะได้ผลก็ต่อเมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลงอย่างมากเท่านั้น

หากอัตราที่แท้จริง (อัตราดอกเบี้ยที่ปรับด้วยอัตราเงินเฟ้อ) เป็นบวก โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่มากกว่า 2% หนี้ที่เพิ่มขึ้นจะไม่ได้ผลเลยเพราะดอกเบี้ยทบต้นเร็วขึ้น

บทสรุป

คำถาม 13 ข้อดูเหมือนเป็นเลขนำโชค โอ้ดี.

การเปิดเผยข้อมูล: ไม่มีตำแหน่งใน O, ADC, WPC หรือ REIT เช่าสุทธิอื่นๆ ในปัจจุบัน

โพสต์ต้นฉบับ