Welcoming remarks by Governor Bowman on post-pandemic challenges and strategies for addressing rental housing affordability

ยินดีต้อนรับและขอขอบคุณที่เข้าร่วมซีรีย์สัมมนาการวิจัยการพัฒนาชุมชนของธนาคารกลางสหรัฐ ซีรีส์นี้เปิดโอกาสให้มีการแบ่งปันงานวิจัยที่สำคัญเกี่ยวกับภาวะเศรษฐกิจและโอกาสในชุมชนที่มีรายได้น้อย เราเชื่อว่าการทำวิจัยเพื่อทำความเข้าใจหัวข้อเหล่านี้ให้ดีขึ้นเป็นวิธีสำคัญในการบรรลุเป้าหมายในการส่งเสริมเศรษฐกิจของสหรัฐอเมริกาที่ครอบคลุม

หัวข้อของการสัมมนาในปีนี้คือ “กุญแจสู่โอกาสในตลาดที่อยู่อาศัยของสหรัฐฯ” งานวันนี้จัดขึ้นโดยคณะกรรมการผู้ว่าการและธนาคารกลางของฟิลาเดลเฟีย แอตแลนตา และมินนิแอโพลิส และจะมุ่งเน้นไปที่ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยให้เช่าและสำรวจกลยุทธ์ที่เป็นไปได้เพื่อแก้ไขปัญหาที่สำคัญนี้

เรารู้ว่าการวิจัยคุณภาพสูงสามารถช่วยให้เราเข้าใจและแก้ไขปัญหาที่ท้าทายได้ ดังนั้นฉันจึงขอขอบคุณที่นักวิจัยและผู้ปฏิบัติงานเข้าร่วมเพื่อหารือเกี่ยวกับงานของพวกเขาในหัวข้อที่สำคัญนี้

ความเป็นอยู่ที่ดีทางเศรษฐกิจและความมั่นคงทางการเงินส่วนบุคคลมักเกี่ยวข้องกับการเข้าถึงที่อยู่อาศัยที่มั่นคงและราคาไม่แพง ผู้ที่อยู่ระดับล่างสุดของสเปกตรัมรายได้มักจะเผชิญกับความยากลำบากที่รุนแรงที่สุด

เรามักพบว่าผู้เช่าเผชิญกับความท้าทายด้านความสามารถในการจ่ายที่อยู่อาศัย ส่วนหนึ่งเป็นเพราะผู้เช่ามักมีรายได้ต่ำกว่าเจ้าของบ้าน นอกจากนี้ ผู้เช่าเฉลี่ยยังมีแนวโน้มที่จะจ่ายค่าที่อยู่อาศัยมากขึ้นอย่างมากโดยคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของรายได้มากกว่าเจ้าของบ้านหลายราย เป็นผลให้พวกเขามีแนวโน้มที่จะมีที่ว่างในงบประมาณน้อยลงสำหรับค่าใช้จ่ายตามที่เห็นสมควร ซึ่งอาจทำให้พวกเขาเสี่ยงต่อการหยุดชะงักของรายได้หรือค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิด

ประชากรกลุ่มเปราะบางที่สุดเผชิญกับความเสี่ยงสำคัญที่จะเข้าสู่การแพร่ระบาด แต่การแทรกแซงนโยบายสาธารณะช่วยลดความเสี่ยงเหล่านี้ได้หลายประการ นโยบายบางส่วนจะมีการหารือในวันนี้

การสูญเสียงานที่เกิดขึ้นระหว่างการแพร่ระบาดและการหยุดชะงักทางเศรษฐกิจอื่นๆ ยิ่งเพิ่มความกังวลเกี่ยวกับความสามารถในการจ่ายค่าเช่าและการผิดนัดชำระหนี้ แต่โชคดีที่เรื่องดังกล่าวไม่เกิดขึ้นจริง เมื่อมองย้อนกลับไป และมีเป้าหมายในการแจ้งให้ผู้กำหนดนโยบายในอนาคตที่เผชิญกับสถานการณ์ที่คล้ายกัน ประสบการณ์การระบาดใหญ่เป็นโอกาสพิเศษสำหรับนักวิจัยที่อยู่อาศัยในการได้รับข้อมูลเชิงลึกอันมีค่าเกี่ยวกับประโยชน์ใช้สอยและประสิทธิภาพของการดำเนินการตามนโยบายต่างๆ

โปรแกรมใดมีประสิทธิภาพมากที่สุดในการสนับสนุนผู้เช่าตลอดช่วงเวลานี้ บางอย่างคุ้มค่ากว่าอย่างอื่นไหม? นโยบายและการคุ้มครองเหล่านี้มีผลกระทบระยะยาวต่อตลาดการเช่าอย่างไร? บทเรียนจากการระบาดใหญ่ของประสบการณ์นั้นมีลักษณะเฉพาะหรือไม่ การอภิปรายชุดแรกของเราจะนำเสนอข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับคำถามเหล่านี้ในขณะที่เราคิดถึงวิธีเตรียมพร้อมสำหรับภาวะเศรษฐกิจในอนาคต

เมื่อเร็วๆ นี้ ผู้เช่าและครอบครัวต้องต่อสู้กับภาวะเงินเฟ้อ ค่าเช่าก็เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเช่นกันเมื่อเรารอดพ้นจากการแพร่ระบาด แม้ว่าอัตราเงินเฟ้อค่าเช่าจะผ่อนคลายลง แต่ราคาสำหรับผู้เช่าที่กำลังมองหาสัญญาเช่าใหม่ก็เพิ่มขึ้น 18 เปอร์เซ็นต์ในปี 2021 เทียบกับ 2 เปอร์เซ็นต์ในปี 2019 การเติบโตของราคานี้ทำให้งบประมาณของผู้เช่าตึงเครียด วิธีทั่วไปในการวัดว่าผู้เช่ามีภาระต้นทุนหรือไม่คือพวกเขาจ่าย 30 เปอร์เซ็นต์หรือมากกว่าของรายได้จากค่าเช่าหรือไม่

ในขณะที่ค่าจ้างยังเพิ่มขึ้นในช่วงเวลานี้เช่นกัน ในปี 2021 เปอร์เซ็นต์ของผู้เช่าที่เผชิญกับภาระต้นทุนที่เพิ่มขึ้นเพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 49 เพิ่มขึ้นจากร้อยละ 46 ในปี 2019 แรงกดดันด้านต้นทุนที่เพิ่มขึ้นเหล่านี้ตอกย้ำถึงความสำคัญของความพยายามของธนาคารกลางสหรัฐในการต่อสู้กับภาวะเงินเฟ้อ ซึ่งสามารถ ส่งเสริมความพยายามในการจัดการกับปัจจัยอื่น ๆ ที่ส่งผลต่อราคาค่าเช่า รวมถึงการเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยให้เช่า

อัตราการเพิ่มขึ้นของค่าเช่าลดลงจากระดับสุดขั้วของปี 2021 เนื่องจากยูนิตที่สร้างขึ้นในช่วงที่การก่อสร้างบูมในยุคการแพร่ระบาดเริ่มเข้าสู่ตลาด อย่างไรก็ตาม ข้อมูลล่าสุดแสดงให้เห็นว่าราคาเช่าใหม่ยังคงสูงกว่าช่วงก่อนเกิดโรคระบาดมากกว่า 20 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งหมายความว่าผู้เช่าโดยเฉลี่ยที่ลงนามในสัญญาเช่าใหม่ในปี 2566 จะต้องจ่ายมากกว่า อีก 200 ดอลลาร์ ค่าเช่าต่อเดือนมากกว่าที่จะมีในปี 2562 สำหรับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าสำหรับครอบครัวเดี่ยว การลงประกาศโดยเฉลี่ยจะมีค่าใช้จ่ายสูงกว่าประมาณ อีก 300 ดอลลาร์ โดยเฉลี่ยต่อเดือนสำหรับสัญญาเช่าใหม่ในวันนี้ เมื่อเทียบกับก่อนเกิดการระบาดใหญ่

การเพิ่มค่าเช่าเหล่านี้อาจมีความท้าทายอย่างยิ่ง เนื่องจากผู้เช่าต้องเผชิญกับความยากลำบากในเรื่องความสามารถในการจ่ายค่าเช่ามาเป็นเวลานาน ณ เดือนพฤษภาคม ผู้เช่าที่มีรายได้ต่ำกว่าร้อยละ 65 พบว่าเป็นเรื่องยากที่จะใช้จ่ายในครัวเรือนตามปกติ โดยสูงกว่าเดือนมีนาคม 6 เปอร์เซ็นต์ แต่ต่ำกว่าระดับสูงสุดจากฤดูร้อนปี 2022 ตามการสำรวจเศรษฐศาสตร์ครัวเรือนและการตัดสินใจปี 2022 ของคณะกรรมการ 17 เปอร์เซ็นต์ของผู้เช่าล้าหลังค่าเช่าในปีที่แล้ว เพิ่มขึ้นจากร้อยละ 10 ในปี 2019 ฉันหวังว่าจะได้เรียนรู้เพิ่มเติมจากผู้ร่วมอภิปราย ตลอดจนการวิจัยและประสบการณ์ของพวกเขา เพื่อทำความเข้าใจว่านโยบายสาธารณะสามารถแก้ไขปัญหาเหล่านี้ได้ดีที่สุดอย่างไร

ในแผงที่สองของเรา เราจะเรียนรู้เกี่ยวกับแนวทางที่มีแนวโน้มในการแก้ไขปัญหาความสามารถในการจ่ายค่าเช่าในระยะยาว ตัวอย่างเช่น กฎระเบียบการใช้ที่ดินของรัฐและท้องถิ่นส่งผลต่อความพร้อมของที่อยู่อาศัยราคาประหยัดอย่างไร แนวทางใหม่ในการพัฒนาที่อยู่อาศัยจะเพิ่มอุปทานและอายุยืนยาวของยูนิตราคาไม่แพงได้อย่างไร ผู้ปฏิบัติงานควรพิจารณาโปรแกรมที่ครอบคลุมมากขึ้นซึ่งรวมถึงการพัฒนากำลังคนและความรู้ทางการเงิน เพื่อช่วยให้ผู้เช่าและครอบครัวของพวกเขาบรรลุความมั่นคงทางเศรษฐกิจหรือไม่ การเข้าถึงที่อยู่อาศัยที่มั่นคงและราคาไม่แพงถือเป็นสิ่งสำคัญสำหรับความอยู่ดีมีสุขทางเศรษฐกิจ และเป็นรากฐานที่สำคัญสำหรับบุคคลในการมีส่วนร่วมในเศรษฐกิจอย่างเต็มที่

ฉันหวังว่าการสนทนาในวันนี้จะมีคุณค่าสำหรับผู้อภิปรายและผู้เข้าร่วมทุกคน ฉันตื่นเต้นที่เราสามารถอำนวยความสะดวกในการเจรจาอย่างต่อเนื่องระหว่างกลุ่มนักวิจัยและผู้ปฏิบัติงานที่มีชื่อเสียงนี้ เพื่อแบ่งปันข้อมูลและหารือเกี่ยวกับความท้าทายด้านนโยบายที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยให้เช่าราคาไม่แพง

ฉันหวังว่าการสนทนาเหล่านี้จะนำไปสู่การระบุวิธีแก้ปัญหาตามหลักฐานเชิงประจักษ์ เพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงซึ่งมีความสำคัญอย่างยิ่งในการรักษาชุมชนที่มีชีวิตชีวา ขอบคุณที่มาร่วมงานกับเรา