ฟองสบู่ที่อยู่อาศัยนี้แตกต่าง: มันล่อแหลมกว่ามาก

และจะเกิดอะไรขึ้นต่อไป? สมมาตรแบบฟองสบู่: การประเมินมูลค่าลดลงในอัตราเดียวกับที่เพิ่มขึ้น โดยลดลงกลับไปที่จุดเริ่มต้นในช่วงเวลาที่ใกล้เคียงกันโดยประมาณ

ฟองสบู่การเก็งกำไรทั้งหมดมีลักษณะบางอย่างร่วมกัน: การละทิ้งความระมัดระวัง ความอิ่มอกอิ่มใจจากผลประโยชน์ที่ดูเหมือนไม่มีสิ้นสุด การเชื่อมต่อกับความเป็นจริงอีกครั้งในที่สุด (เช่น ฟองสบู่แตก) และ สมมาตรฟอง เมื่อน้ำตกลดลงสะท้อนการขึ้นอย่างร่าเริง

ในขณะเดียวกัน ต้นกำเนิดและลักษณะเฉพาะของฟองสบู่แต่ละฟองก็มีลักษณะเฉพาะตัวตามยุคสมัยและสถานการณ์ของมัน ฟองสบู่ที่อยู่อาศัยที่ผุดขึ้นพร้อมกับผลกระทบร้ายแรงในปี 2550-2551 เป็นผลมาจากการขยายตัวของการปล่อยสินเชื่อจำนองซับไพรม์ ซึ่งเริ่มเป็นเป้าหมายที่ก้าวหน้าในการขยายการเป็นเจ้าของบ้านไปยังชนชั้นกลางระดับล่างโดยการลดมาตรฐานสินเชื่อ

อุดมคตินี้แปรเปลี่ยนเป็นการเติบโตอย่างรวดเร็วของอุตสาหกรรมทั้งหมดโดยใช้ประโยชน์จากกลุ่มผู้กู้ซับไพรม์กลุ่มใหม่นี้ผ่านการฉ้อฉลโดยสิ้นเชิง: สินเชื่อที่ไม่มีเอกสาร (หรือที่เรียกว่าสินเชื่อที่โกหก) การจำนองดอกเบี้ยติดลบ การจำนองที่มีดอกเบี้ยเท่านั้น ฯลฯ ทั้งหมดนี้ขับเคลื่อนโดยบรรจุภัณฑ์ของ การค้ำประกันการจำนองที่ผิดนัดในหลักทรัพย์ที่มีจำนองเป็นหลักทรัพย์สนับสนุนโดยฉ้อฉลด้วยการจัดเรตความเสี่ยงต่ำที่ออกโดยสถาบันจัดอันดับที่จับได้

หินที่เกิดแผ่นดินถล่มไม่จำเป็นต้องใหญ่ขนาดนั้น ภาคการจำนองซับไพรม์ทั้งหมดเป็นเปอร์เซ็นต์ที่ค่อนข้างเจียมเนื้อเจียมตัวของตลาดจำนองและเป็นส่วนเล็ก ๆ ของระบบการเงินโลก แต่เป็นธรรมชาติของฟองสบู่ที่จะเป็นบ้านพีระมิดของไพ่ที่ฟองสบู่ทั้งหมดขึ้นอยู่กับหนี้ที่ขยายตัว รากฐานที่มั่นคงของหลักประกันที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว: McMansion ที่ขายในราคา 300,000 ดอลลาร์เมื่อไม่กี่เดือนที่ผ่านมามีมูลค่าเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าและตอนนี้รองรับการจำนอง 500,000 ดอลลาร์

นักเก็งกำไรที่ยินดีรับ “เงินฟรี” 200,000 ดอลลาร์และซื้อ McMansion อีกหลัง และอื่น ๆ โดยสร้างปิรามิดบ้านหลังแรกให้เป็นอาณาจักรบ้านขนาดเล็ก ทั้งหมดนี้มีมูลค่าเพิ่มขึ้นเมื่อฟองสบู่ขยายตัว นี้ ความคิดเห็นที่ดี ขยายการประเมินมูลค่าที่อยู่อาศัย หลักประกัน และหนี้ที่นำไปใช้ซื้อบ้านมากขึ้น

จากนั้นลูปป้อนกลับจะย้อนกลับ เมื่อฟองสบู่แตก การประเมินมูลค่าลดลง หลักประกันลดน้อยลง และในที่สุดสินเชื่อจำนองทั้งหมดก็จมอยู่ใต้น้ำ กล่าวคือไม่มีหลักประกันรองรับ ในขณะเดียวกัน รายได้ที่เกิดจากสินทรัพย์ก็ลดลง ทำให้ยากสำหรับเจ้าของที่จะชำระหนี้ ซึ่งในทางตรงข้ามยังคงเหมือนกับการประเมินมูลค่าที่ลดลง

ในเวลานี้ ต้นตอของฟองสบู่ไม่ใช่ผู้ซื้อซับไพรม์ แต่เป็นนักลงทุนและบริษัทที่มั่งคั่งที่ใช้ “เงินออมส่วนเกิน” และสินเชื่อง่ายๆ เพื่อจัดบ้านและห้องเช่าเป็น “ปลอดภัย” ซึ่งทำให้ทุนส่วนเกินของพวกเขาหมดไป เงินออมส่วนเกิน อยู่ในราคาเนื่องจากเงิน “ส่วนเกิน” ไม่ใช่เงินออม แต่เป็นกำไรที่ยังไม่ถือเป็นรายได้ที่เกิดจากการซื้อสินทรัพย์เมื่อนานมาแล้วด้วยอัตราดอกเบี้ยต่ำ เมื่อมูลค่าเพิ่มสูงขึ้น เจ้าของทุนที่มั่งคั่งได้รับ “ภาระ” กับภาระหน้าที่ในการหาที่จอดรับผลกำไรจำนวนมหาศาลเหล่านี้

นักเศรษฐศาสตร์มหภาคอ้างถึง “การออมส่วนเกิน” นี้ว่าเป็นปัญหาโดยไม่ได้สำรวจความเป็นจริงว่ามีเพียง 5% แรกเท่านั้นที่มี “ปัญหา” นี้: ตามที่หลายคนบันทึกไว้ กำไรส่วนใหญ่ที่เกิดจากเศรษฐกิจ/สินทรัพย์ได้เพิ่มขึ้นเป็น 5% อันดับแรกที่ซื้อสินทรัพย์ในช่วงต้นของวัฏจักรและใช้ทักษะ การเชื่อมต่อ และทุนของพวกเขาเพื่อตักตวงรายได้ส่วนใหญ่และส่วนใหญ่ ของการเพิ่มทุน

โลกาภิวัตน์และการเงินรวมเอาผลกำไรของเศรษฐกิจไปไว้ที่บริษัทต่างๆ ซึ่งทำให้เกิด “ปัญหา” ว่าจะทำอย่างไรกับ “เงินออมส่วนเกิน” ทั้งหมดนี้ ทางเลือกหนึ่งที่ได้รับความนิยมคือการใช้เงินเพื่อซื้อหุ้นคืน ซึ่งเป็น “การลงทุน” ที่ช่วยเพิ่มกำไรต่อหุ้นโดยการลดจำนวนหุ้นที่ออกจำหน่าย และสะสมให้กับผู้ถือหุ้นและผู้จัดการที่มีตัวเลือกหุ้นที่โดดเด่นตามมูลค่าของหุ้น

ทั้งความมั่งคั่ง 5% และองค์กรก็สามารถเข้าถึงสินเชื่อต้นทุนต่ำได้เช่นกัน รายได้ที่เพียงพอ ทรัพย์สินจำนวนมาก สิ่งเหล่านี้น่าสนใจอย่างมากสำหรับผู้ให้กู้ ดังนั้นอัตราที่ดีที่สุดจึงมีให้สำหรับผู้ที่ร่ำรวยอยู่แล้วซึ่งสามารถแตะเครดิตนี้เพื่อซื้อสินทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนสูงกว่า

อสังหาริมทรัพย์เป็นที่โปรดปรานในการจอด “เงินทุนส่วนเกิน” ทั่วโลกด้วยเหตุผลสามประการ:

1. ตามกฎทั่วไป มันเป็นแหล่งรายได้ที่มั่นคงและมั่งคั่งผ่านค่าเช่า ไม่ว่าจะเป็นการเช่าที่พักระยะยาวหรือระยะสั้น (Airbnb)

2. อสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปมีความเสี่ยงต่ำกว่าสินทรัพย์เช่นหุ้น

3. ในยุคของการขยายสินเชื่อ การใช้ประโยชน์ และจำนวนประชากร อสังหาริมทรัพย์มักจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเนื่องจากอุปทานถูกจำกัดโดยเนื้อแท้โดยสภาพภูมิศาสตร์และปัจจัยอื่นๆ

ความคลั่งไคล้ในการเช่าระยะสั้นเป็นตัวขับเคลื่อนความคลั่งไคล้ในการซื้อบ้านและแฟลตทั่วโลก 5% แรกอ่านบัญชีของเจ้าของธนาคารที่มีรายได้มหาศาลจากการเช่าระยะสั้นในพื้นที่ที่ต้องการ และตอบสนอง พวกเขาใช้เงินทุน/เครดิตส่วนเกินบางส่วนเพื่อไล่ตามตลาดการเช่าระยะสั้นด้วยการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มองไม่เห็น

ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ร้อนระอุ ผู้ซื้อที่มั่งคั่งต่างจับจองอสังหาริมทรัพย์เพื่อถือครองเพื่อเพิ่มมูลค่าของทุน เนื่องจากผู้เช่าเป็นแหล่งที่มาของปัญหา เจ้าของที่ไม่อยู่กับที่เหล่านี้ไม่ต้องการรบกวนการเช่าแฟลตหรือบ้าน พวกเขาจงใจปล่อยว่างไว้เนื่องจากไม่ต้องการรายได้ค่าเช่ามาใช้จ่ายด้วยซ้ำ

ผลสุทธิจากแรงกดดันเหล่านี้เพื่อจอดเงินทุนส่วนเกินในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์? บ้านและแฟลตว่างเปล่าหลายแสนหลัง. ด้วยการดูดคุณสมบัติเหล่านี้ออกจากตลาด ทุนส่วนเกินที่จอดรถของผู้มั่งคั่งได้สร้างขึ้น ความขาดแคลนเทียม ในการเช่าระยะยาวและ “บ้านสำหรับขาย” การขึ้นค่าเช่าและผลักดันการประเมินมูลค่าไปสู่ดวงจันทร์

บริษัทต่างๆ ได้ซื้อบ้านหลายหมื่นหลังและสร้างหรือซื้ออพาร์ทเมนต์ให้เช่าหลายหมื่นหลังเพื่อล็อคผลตอบแทนที่มีความเสี่ยงต่ำในการเก็บค่าเช่าและการเพิ่มมูลค่าของทุน

หมายเหตุ ความคิดเห็นที่ดี สำหรับคนรวย: ยิ่งพวกเขาเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์และไม่ได้อยู่ในตลาดมากเท่าไหร่ แรงกดดันด้านค่าเช่าและการประเมินมูลค่าก็จะยิ่งสูงขึ้นเท่านั้น และรายได้และการแข็งค่าของทรัพย์สินก็จะยิ่งมากขึ้นเท่านั้น

ในแผนภูมิแรกด้านล่าง (เอื้อเฟื้อโดย CH @Econimica) โปรดทราบว่าประชากรและจำนวนพนักงานอายุ 18-64 ปีในฝั่งตะวันตกของอเมริกายังคงทรงตัวในขณะที่จำนวนยูนิตที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 1.3 ล้านยูนิต และยังมีการขาดแคลนที่อยู่อาศัยสำหรับเช่า/ขายอย่างกระทันหัน? ความขาดแคลนใด ๆ ไม่ได้เป็นผลมาจากการเติบโตของจำนวนประชากร แต่เป็นผลมาจากนักลงทุนที่เช่าซื้อหน่วยเป็นการลงทุนและถือครองพวกเขาออกจากตลาดการเช่าระยะยาว / การเป็นเจ้าของ

นอกจากนี้ยังมีองค์ประกอบด้านประชากร: จำนวนคนหนุ่มสาวที่มีกำลังซื้อแฟลตหรือบ้านจากเศรษฐี/เจ้าของบริษัทที่ขาดผู้เช่าได้ลดน้อยลงเนื่องจากอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นและราคาที่อยู่อาศัยพุ่งสูงขึ้น ผลที่ตามมาคือ การกระจุกตัวของความเป็นเจ้าของในมือของผู้มั่งคั่งและบริษัทที่มีผู้เช่ามากกว่าได้ทำลายตลาดของผู้ซื้อในครัวเรือนทั่วไป

ส่งผลให้สภาพคล่องถูกถอนออกจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ คนร่ำรวยสามารถขายให้กับครัวเรือนที่ร่ำรวยอื่น ๆ ได้ แต่เนื่องจากนั่นคือ 5% ของประชากรที่ดีที่สุด ตลาดจึงเบาบาง / ขาดสภาพคล่อง เมื่อการขายเริ่มขึ้น มีผู้ซื้อไม่กี่รายที่สนับสนุนการประเมินมูลค่า ตลาดที่มีสภาพคล่องต่ำมีแนวโน้มที่จะเกิดปัญหาหรือการลดลงของน้ำตก ซึ่งเป็นแบบไดนามิกที่มองเห็นได้ในแผนภูมิด้านล่างของการลดลงของฟองสบู่ที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน

แม้ว่าจะมีเพียงไม่กี่คนที่พูดถึงเรื่องนี้ แต่ความต้องการที่อยู่อาศัยนั้นยืดหยุ่นได้ ผู้คนย้ายกลับบ้าน ย้ายไปอยู่กับลูกที่โตแล้ว รับนักเรียนประจำ/เพื่อนร่วมห้อง ฯลฯ ไม่มีกฎหมายใดที่ระบุว่าจำนวนประชากรที่เพิ่มขึ้นจะรับประกันว่าประชากรจะสามารถจ่ายค่าเช่าได้ 2,500 ดอลลาร์สำหรับแฟลตเล็กๆ หรือ 750,000 ดอลลาร์สำหรับบังกะโลที่ผุพัง

ในภาวะถดถอย ค่าเช่าลดลง ความต้องการที่อยู่อาศัยลดลงและตำแหน่งงานว่างเพิ่มขึ้นกดดันให้ค่าเช่าลดลง เมื่อค่าเช่าลดลง การประเมินมูลค่าจะตามมา เนื่องจากการประเมินมูลค่าจะเชื่อมโยงกับปัจจัยพื้นฐานของรายได้ที่เกิดจากสินทรัพย์ในที่สุด

เมื่อราคาบ้านและห้องชุดเริ่มลดลง เจ้าของก็ไม่อาจวางใจได้อีกต่อไป ทันใดนั้น สินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงต่ำจะได้รับโปรไฟล์ความเสี่ยงที่แตกต่างกัน: มันสูญเสียมูลค่า ไม่ได้เพิ่มมูลค่า

เพื่อล็อคกำไร ชนชั้นผู้เช่าและบริษัทที่มั่งคั่งต้องขาย ดี แต่เพื่อใคร? การที่ครัวเรือนมีราคาสูงเกินราคาและกีดกันคนรุ่นใหม่ด้วยค่าเช่าที่สูงลิบลิ่ว คนรวยและบริษัทจะพบว่ามีผู้ซื้อไม่เพียงพอที่จะสนับสนุนการประเมินมูลค่าในปัจจุบัน เมื่อเจ้าของที่หายไปพยายามขายจำนวนมาก ตลาดก็พังทลาย

การบิดเบือนมีผลตามมาในที่สุด รวบรวมความมั่งคั่งและรายได้ไว้ที่กลุ่ม 5% แรกและบริษัท และให้สินเชื่อต้นทุนต่ำที่มีฐานะร่ำรวยอยู่แล้วเพื่อรวมความเป็นเจ้าของสินทรัพย์ และคุณจะได้รับเศรษฐกิจที่บิดเบี้ยวซึ่งคนส่วนน้อยให้ราคาสูงกว่าคนจำนวนมากและรายได้ส่วนใหญ่ขาดหายไป

ใครเหลือให้ซื้อสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงเกินไป? น้อยเกินไปที่จะประคับประคองการประเมินค่าเลือดกำเดาไหล

และจะเกิดอะไรขึ้นต่อไป? สมมาตรฟอง: การประเมินมูลค่าลดลงในอัตราเดียวกับที่เพิ่มขึ้น โดยลดลงกลับไปที่จุดเริ่มต้นในช่วงเวลาที่ใกล้เคียงกันโดยประมาณ (ดูแผนภูมิด้านล่าง)

หน่วยบ้านพักพนักงานอายุ 18-64 ปี

Case Shiller Index ’06 เทียบกับ Bubble-Fall

Dot-Com Bubble และ Pop