คุณสามารถขายบ้านด้วยการจำนองย้อนกลับได้หรือไม่?

หลังจากหลายปี (หรือหลายทศวรรษ) ของการชำระเงินจำนองของคุณตามหน้าที่ คุณน่าจะสร้างส่วนของบ้านได้อย่างมีนัยสำคัญ และถ้าคุณเป็นเหมือนคนวัยเกษียณหลายๆ คน คุณก็อาจจะรวยในบ้าน เงินทองจนได้ ถ้าทรัพย์สินก้อนใหญ่ของคุณถูกผูกติดอยู่กับบ้าน การจำนองย้อนกลับช่วยให้คุณเข้าถึงส่วนของผู้ถือหุ้นนั้นได้โดยไม่ต้องขายบ้านหรือเพิ่มภาระหนี้รายเดือนของคุณ แต่จะเกิดอะไรขึ้นหากคุณไม่ต้องการบ้านอีกต่อไป? คุณสามารถขายบ้านที่มีการจำนองย้อนกลับได้หรือไม่? คำตอบคือใช่ และนี่คือสิ่งที่คุณต้องรู้เกี่ยวกับตัวเลือกนั้น

การจำนองย้อนกลับคืออะไร?

การจำนองย้อนกลับช่วยให้เจ้าของบ้านที่มีอายุ 62 ปีขึ้นไปสามารถเข้าถึงส่วนของบ้านได้โดยไม่ต้องขายบ้านหรือชำระเงินรายเดือนเพิ่มเติม เมื่อคุณได้รับอนุมัติสำหรับการจำนองแบบย้อนกลับ ผู้ให้กู้จะจ่ายเงินล่วงหน้าสำหรับส่วนของบ้านของคุณ เช่น เงินก้อน วงเงินเครดิต หรือการชำระเงินรายเดือนตามปกติ ดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียมเกิดขึ้นตลอดระยะเวลาเงินกู้ในขณะที่ส่วนของบ้านของคุณลดลง เงินกู้จะครบกำหนดชำระเมื่อคุณขายบ้าน ย้ายออก มีค่าใช้จ่ายทรัพย์สินล่าช้า หรือเสียชีวิต

ประเภทของการจำนองย้อนกลับ

การจำนองย้อนกลับมีสี่ประเภทหลัก:

1. HECM– การจำนองย้อนกลับที่ใช้กันอย่างแพร่หลายที่สุดคือการจำนองการแปลงส่วนของบ้าน (HECM) ซึ่งเป็นเงินกู้ที่ประกันโดย Federal Housing Administration (FHA) และออกผ่านผู้ให้กู้ที่ได้รับการอนุมัติจาก FHA HECM มีให้สำหรับผู้กู้ที่มีคุณสมบัติซึ่งมีบ้านมูลค่าสูงถึง 1,209,750 ดอลลาร์ คุณสามารถใช้เงินสดเพื่อชำระค่าครองชีพขั้นพื้นฐาน ค่ารักษาพยาบาล การปรับปรุงบ้าน วันหยุด ฯลฯ
2. การจำนองย้อนกลับที่เป็นกรรมสิทธิ์: คุณจะต้องมีการจำนองย้อนกลับที่เป็นกรรมสิทธิ์ (หรือที่เรียกว่าจัมโบ้) หากมูลค่าบ้านของคุณเกินขีดจำกัด FHA โดยทั่วไปสินเชื่อเหล่านี้เกี่ยวข้องกับอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและการคุ้มครองผู้บริโภคน้อยกว่า HECM ที่ประกันโดยรัฐบาลกลาง เช่นเดียวกับ HECM คุณสามารถใช้กองทุนจำนองย้อนกลับได้ตามที่คุณต้องการ
3. การจำนองย้อนกลับแบบมีวัตถุประสงค์เดียว: หน่วยงานของรัฐ ท้องถิ่น และที่ไม่แสวงหากำไรเสนอการจำนองย้อนกลับแบบมีวัตถุประสงค์เดียว ซึ่งโดยทั่วไปเป็นตัวเลือกการจำนองย้อนกลับที่มีราคาถูกที่สุด อย่างไรก็ตาม มีสิ่งหนึ่งที่จับได้: คุณต้องใช้กองทุนจำนองย้อนกลับแบบมีวัตถุประสงค์เดียวเพื่อชำระค่าใช้จ่ายเฉพาะที่ได้รับการอนุมัติจากผู้ให้กู้ เช่น ภาษีทรัพย์สิน หรือการซ่อมแซมบ้าน
4. HECM สำหรับการซื้อ: ผลิตภัณฑ์จำนองย้อนกลับนี้เหมือนกับ HECM ที่มีข้อแตกต่างที่สำคัญประการหนึ่ง: คุณสามารถใช้ HECM เพื่อซื้อบ้านใหม่ได้ บ้านที่คุณซื้อจะต้องเป็นที่อยู่อาศัยหลักของคุณ และคุณต้องมีทรัพยากรทางการเงินเพื่อชำระค่าใช้จ่ายล่วงหน้าจำนวนมาก รวมถึงเงินดาวน์จำนวนมาก

คุณสามารถขายบ้านด้วยการจำนองย้อนกลับได้หรือไม่?

หากคุณมีการจำนองย้อนกลับ คุณถือครองกรรมสิทธิ์และผู้ให้กู้มีภาระจำนอง คุณไม่สามารถถูกยึดได้ หากคุณดูแลบ้านและอยู่ในปัจจุบันด้วยค่าใช้จ่ายทรัพย์สินของคุณ รวมถึงภาษี ประกันเจ้าของบ้าน ประกันน้ำท่วม (หากจำเป็น) และค่าธรรมเนียมสมาคมเจ้าของบ้าน (HOA)

สามารถชำระคืนเงินกู้ได้ตลอดเวลาโดยไม่มีค่าปรับ ดังนั้นคุณจึงสามารถขายมันได้หากต้องการ จากนั้นอาจลดขนาดลง ย้ายไปใกล้ชิดกับหลานๆ หรือย้ายไปอยู่ในสภาพอากาศที่เอื้ออำนวยมากขึ้น คุณยังสามารถขายบ้านได้หากคุณต้องการย้ายออกไปเข้าสถานสงเคราะห์หรือรับการดูแลเต็มเวลา ผู้ให้กู้และรัฐบาล (ในกรณีของเงินกู้ HECM ที่ได้รับการสนับสนุนจาก FHA) ไม่ได้พูดอะไรในการตัดสินใจขายบ้านของคุณ

วิธีการขายบ้านด้วยการจำนองย้อนกลับ

คุณต้องชำระคืนเงินกู้จำนองย้อนกลับเมื่อคุณขายบ้าน หลังจากนั้นผู้ให้กู้จะปิดบัญชี ต่อไปนี้เป็นขั้นตอนพื้นฐานโดยสรุป:

• ติดต่อผู้ให้กู้ของคุณ– ขอใบเสนอราคาการชำระคืน (ยอดเงินกู้) รวมถึงเงินที่คุณได้รับ ดอกเบี้ยค้างจ่าย และค่าธรรมเนียมอื่น ๆ ผู้ให้กู้จะส่งจดหมายถึงกำหนดชำระและต้องชำระภายใน 30 วัน โดยระบุยอดเงินกู้ปัจจุบัน ตัวเลือกในการชำระคืน ขั้นตอนในการหลีกเลี่ยงการยึดสังหาริมทรัพย์ และจำนวนวันในการตอบกลับ ผู้ให้กู้จะส่งผู้ประเมินราคาเพื่อกำหนดมูลค่าทรัพย์สิน
• ลงประกาศและขายบ้าน: เมื่อกำหนดราคา ให้พิจารณายอดจำนองของคุณ (จากจดหมายถึงกำหนดชำระและที่ต้องชำระ) และค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชี ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ นายหน้า หรือนายหน้าอสังหาริมทรัพย์สามารถช่วยกำหนดราคา จัดการการจัดแสดง เจรจากับผู้ซื้อที่มีศักยภาพ และรับประกันการปิดการขายที่ราบรื่น หากรัฐของคุณต้องการ (หรือคุณเพียงต้องการตัวแทนทางกฎหมาย) ให้จ้างทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อช่วยในกระบวนการนี้
• ปิดแล้วโอนเงินครับ– เมื่อปิดบัญชี ผู้ให้กู้จำนองย้อนกลับของคุณจะได้รับจำนวนเงินที่ชำระคืนเงินกู้ และคุณจะได้รับเงินส่วนเกินหักด้วยค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชี

บรรทัดล่าง

เมื่อคุณมีการจำนองย้อนกลับ คุณจะยังคงกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินและมีอิสระที่จะขายได้ตลอดเวลาที่เห็นสมควร อย่างไรก็ตาม สินเชื่อจำนองย้อนกลับจะครบกำหนดชำระหากคุณตัดสินใจที่จะขาย ดังนั้นตรวจสอบให้แน่ใจว่ามูลค่าปัจจุบันของบ้านของคุณ (หรือยอดเงินในบัญชีออมทรัพย์ของคุณ) สูงพอที่จะชำระคืนเงินกู้และครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชี