วิธีเล่นอสังหาริมทรัพย์อย่างกังวลเพื่อรับเงินปันผล 8.1%

ที่ Contrarian Outlook เราชอบที่จะรับคำถามจากผู้อ่าน และฉันเพิ่งได้รับคำถามจาก a CEF วงใน สมาชิกเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์หลังจาก ธนาคารแห่งอเมริกา (NYSE:) เมื่อเร็ว ๆ นี้กล่าวว่าภาคนี้อาจเป็นภาคต่อไปที่จะพังทลาย

มาเจาะลึกกัน เพราะความกลัวนี้ได้รับแรงผลักดันจากการรายงานข่าวของสื่อแบบเดียวกับที่เราเห็นกับธนาคารในภูมิภาค (ปัญหาที่ได้รับการแก้ไขโดยที่ผู้ฝากหรือผู้เสียภาษีไม่สูญเสียเงิน)

และ ที่ ความล้มเหลว ไม่ต้องสงสัยเลย ทำให้เรามีโอกาส “ซื้อจุ่ม” ที่ดี ค่อนข้างดี ทุกอย่าง

สื่อได้สร้างความกังวลด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์เหล่านี้ด้วย และนั่นคือการเน้นมูลค่าของกองทุนปิด (CEF) ที่จ่าย 8.1% ซึ่งถือทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) ที่เราจะพูดถึงด้านล่าง

การเพิ่มขึ้นของการทำงานจากที่บ้านเป็นเรื่องเก่า

รายงานของ Bank of America มีเหตุผล การทำงานจากที่บ้านยังคงมีมากขึ้น และหลายบริษัทพบว่าพวกเขาต้องการพื้นที่สำนักงานน้อยกว่าที่เคยเป็น เพิ่มความจริงที่ว่าอัตราดอกเบี้ยเพิ่มสูงขึ้น และคุณจะเห็นว่าทำไมบางคนถึงกังวลเกี่ยวกับอนาคตของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์

นอกจากนี้ นักข่าวจำนวนมากยังพยายามเชื่อมโยงสินเชื่อเชิงพาณิชย์เข้ากับระบบธนาคารและวิกฤติที่เกิดขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้: “โดมิโนตัวต่อไปที่จะล้มในวิกฤตการธนาคารที่กำลังดำเนินอยู่อาจเป็นสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ตามบันทึกวันศุกร์จาก Bank of America” เป็นอย่างไร Business Insider ปั่นรายงาน และพวกเขาไม่ได้อยู่คนเดียว

มาดูข้อเท็จจริงกันที่นี่

เพื่อให้แน่ใจว่าอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นจะทำให้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์มีราคาแพงขึ้น ที่ปฏิเสธไม่ได้ แต่นั่นไม่เกี่ยวข้องกับธนาคาร แม้ว่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์บางแห่งถือครองโดยธนาคาร แต่ก็มีการปฏิบัติที่แตกต่างจากการถือครองของกระทรวงการคลังสหรัฐฯ และอัตราการจำนองเชิงพาณิชย์ที่สูงขึ้นไม่ได้ทำให้ธนาคารมีตัวทำละลายมากขึ้นหรือน้อยลง

แต่บริษัทอสังหาริมทรัพย์และ REIT ที่ดำเนินธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือบริษัทที่อาศัยการจำนองเป็นเงินทุนในการดำเนินงานล่ะ? แน่นอนว่าพวกเขาจะต้องทนทุกข์ทรมานเนื่องจากการทำงานจากที่บ้านยังคงกระตุ้นให้บริษัทต่างๆ ลดพื้นที่สำนักงานลง

ก็ไม่เชิง ความจริงก็คือ เราทราบเกี่ยวกับเทรนด์การทำงานจากที่บ้านมาเป็นเวลาหลายปีแล้ว ซึ่งย้อนกลับไปก่อนเกิดโรคระบาด

เทรนด์การทำงานจากที่บ้าน

แน่นอนว่าการแพร่ระบาดทำให้สิ่งนี้กลายเป็นกระแสเกินพิกัด โดยจำนวนรวมของชาวอเมริกันที่ทำงานจากที่บ้านพุ่งสูงขึ้น “ระหว่างปี 2019 ถึง 2021 จำนวนคนที่ทำงานที่บ้านเป็นหลักเพิ่มขึ้นสามเท่า จาก 5.7% (ประมาณ 9 ล้านคน) เป็น 17.9% (27.6 ล้านคน)” สำนักงานสำรวจสำมะโนประชากรรายงานย้อนกลับไปในปี 2021

ในระยะสั้น เราทราบดีว่าการทำงานจากที่บ้านได้เปลี่ยนแปลงความต้องการด้านอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไม REITs ดังที่แสดงโดยผลการดำเนินงานของ SPDR ดาวโจนส์ REIT ETF (NYSE:)—ตัวแทนที่สมเหตุสมผลสำหรับภาคส่วน—ราคานี้ในช่วงที่มีการระบาดใหญ่:

REITs มีราคาในการทำงานจากที่บ้านเมื่อสามปีที่แล้ว

RWR-ผลตอบแทนรวม

แน่นอนว่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ก้าวไปไกลกว่าเทรนด์การทำงานจากที่บ้าน อัตราดอกเบี้ยที่พุ่งสูงขึ้นทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทำกำไรได้ยากขึ้น แต่นั่นเป็นแนวโน้มที่มีมาเกือบปีครึ่งแล้ว และอีกครั้ง REITs มีราคาสูงขึ้นในปีที่แล้ว:

อัตราที่สูงขึ้นจะถูกกำหนดราคาเป็น REITs

RWR-กราฟราคา

สิ่งสำคัญที่สุดคือใช่ อสังหาริมทรัพย์อาจต้องการอัตราการเข้าพักที่สูงขึ้นและการจัดการที่ชาญฉลาดกว่าเพื่อสร้างผลกำไร แต่นั่นหมายความว่าจะมีมือสมัครเล่นน้อยลงในตลาด ทำให้ผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์ที่ดีที่สุดมีโอกาสทำกำไรได้มากที่สุด และอีกครั้ง ชี้ไปที่ REITs และ REIT CEFs ที่ดำเนินการอย่างดี ซึ่งจะเป็นผู้ชนะในอนาคต

อันที่จริง เรามีหลักฐานของเหตุการณ์นี้อยู่แล้ว แม้จะทำงานจากที่บ้านและอัตราที่สูงขึ้น แต่อัตราการผิดนัดจำนองสำนักงาน ยังไม่ได้ เพิ่มขึ้น:

ค่าเริ่มต้นสินเชื่อที่อยู่อาศัยในสำนักงานอยู่ในระดับต่ำ

สินเชื่อที่อยู่อาศัย-Defaults

ที่มา: Trepp

ข่าวดีก็คือตลาดมี ในที่สุด จึงเริ่มให้รางวัลแก่ REITs ที่ดีและ REIT CEFs ด้านล่างนี้คือแผนภูมิของทั้ง RWR และ REIT CEF ที่ฉันกล่าวถึงก่อนหน้านี้ โคเฮนและสเตียร์ส ควอลิตี้ เรียลตี้ อินคัม (NYSE:) กองทุน (RQI), ซึ่งให้ผลตอบแทน 8.1% ในวันนี้ ทั้งสองได้รับการตีกลับโดย RQI มีประสิทธิภาพดีกว่า RWR ตั้งแต่ปีจนถึงปัจจุบัน

อสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวเมื่อ REITs เห็นกระแสเงินสดเพิ่มขึ้น

RQI-รีบาวด์

นี่เป็นการตั้งค่าที่ดีสำหรับการซื้อ RQI โดยกองทุนจะรับโมเมนตัมในขณะที่ยังคงซื้อขายที่ส่วนลด 3% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV) ขณะที่ฉันเขียน

ภาค RQI

ที่มา: Cohen & Steers Quality Income Realty Fund วันที่ 31 ธันวาคม 2022, Fact sheet

สุดท้ายนี้ อย่างที่คุณเห็นด้านบน RQI ถือครอง REIT สำนักงานเพียงเล็กน้อยเท่านั้น (จัดกลุ่มภายใต้หมวดหมู่ “อื่นๆ” 12%) โดยมี REIT โครงสร้างพื้นฐาน เช่น เจ้าของเสาส่งสัญญาณ อเมริกันทาวเวอร์ (NYSE:), และ REITs ของอพาร์ตเมนต์ รวมถึง ชุมชนอพาร์ตเมนต์ในอเมริกากลาง (NYSE:), เป็นภาคที่ใหญ่ที่สุด (ไม่รวมการอุทิศ 12% ให้กับหุ้นกู้) พื้นที่เหล่านี้เป็นพื้นที่ที่มีความต้องการสูงมากในทุกวันนี้โดยไม่มีจุดสิ้นสุด

การเปิดเผยข้อมูล: Brett Owens และ Michael Foster เป็นนักลงทุนที่มีรายได้ต่างกันซึ่งมองหาหุ้น/กองทุนที่มีมูลค่าต่ำในตลาดสหรัฐฯ คลิกที่นี่เพื่อเรียนรู้วิธีการทำกำไรจากกลยุทธ์ของพวกเขาในรายงานล่าสุด “7 หุ้นเติบโตปันผลยอดเยี่ยมเพื่อการเกษียณที่มั่นคง“