มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐฯ จะแตะ 50 ล้านล้านดอลลาร์เร็วๆ นี้: ความสำเร็จทางเศรษฐกิจหรือสัญญาณเตือนภัย?

เศรษฐกิจของอเมริกาจะก้าวสู่จุดสำคัญอีกครั้งในไม่ช้านี้ โดยมีมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยของเจ้าของอยู่ที่ 50 ล้านล้านดอลลาร์ ในขณะนี้ ตัวเลขนี้ (เส้นสีม่วง) อยู่ที่ 46 ล้านล้านดอลลาร์ (ไตรมาสที่ 1 ปี 2024) ซึ่งเกือบ 2 เท่า ระดับก่อนวิกฤตที่ 24 ล้านล้านดอลลาร์ในไตรมาส 4 ปี 2549– มันก็เช่นกัน 8X ระดับของมันเมื่อกรีนสแปนเข้ารับตำแหน่งหัวหน้าเฟด (5.6 ล้านล้านดอลลาร์) หลังไตรมาสที่ 2 ปี 2530 และเพิ่มขึ้นอย่างน่าตกตะลึง 51X มูลค่าบ้านพักอาศัยของเจ้าของทั้งหมดมูลค่า 900,000 ล้านเหรียญสหรัฐ เมื่อ Tricky Dick ทำการกระทำอันสกปรกที่ Camp David ในเดือนสิงหาคม พ.ศ. 2514

ไม่ต้องบอกก็รู้ว่ารายได้ครัวเรือนและเศรษฐกิจโดยรวมของสหรัฐฯ ไม่ได้เติบโตในระดับนั้นเลย ตัวอย่างเช่น มูลค่าบ้านเพิ่มขึ้น 24 เท่าหรือต่ำกว่าครึ่งหนึ่งตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 ปี 1971 ส่งผลให้มูลค่าบ้านที่เจ้าของครอบครองอยู่เองเมื่อเทียบกับบ้านที่เจ้าของครอบครองอยู่เองเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วง 50 ปีที่ผ่านมา:

มูลค่าตลาดของที่อยู่อาศัยที่เจ้าของครอบครองคิดเป็นร้อยละของ GDP ตั้งแต่ปี 2514:

• ไตรมาสที่ 2 ปี 2514: 79%
• ไตรมาสที่ 2 ปี 2530: 117%
• ไตรมาสที่ 4 ปี 2549: 172%
• ไตรมาส 1 ปี 2567: 175%

มูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของครอบครองและเปอร์เซ็นต์ของ GDP ตั้งแต่ปี 1970 ถึงปี 2024

นี่คือสิ่งที่เกิดขึ้น เศรษฐกิจของสหรัฐฯ มีสุขภาพดีในปี 1971 ในช่วง 18 ปีระหว่างปี 1953 ถึง 1971 รายได้เฉลี่ยของครอบครัวที่แท้จริงเพิ่มขึ้นจาก 38,400 ดอลลาร์เป็น 62,700 ดอลลาร์หรือเพิ่มขึ้นอย่างมั่นคง 2.8% ต่อปี ดังนั้นข้อเท็จจริงที่ว่าที่อยู่อาศัยคิดเป็นเพียง 79% ของ GDP ในขณะนั้นไม่ได้บ่งชี้ถึงความบกพร่องร้ายแรงหรือความผิดพลาดเชิงโครงสร้างบางอย่างในเศรษฐกิจสหรัฐฯ

ที่จริงแล้ว เมื่อคุณสังเกตว่ารายได้เฉลี่ยของครอบครัวที่แท้จริงเพิ่มขึ้นเพียง 0.8% ต่อปีในช่วง 18 ปีล่าสุด หรือเพียง 29% ของอัตราในปี 1953-1971 คุณอาจสรุปได้ว่าควรปล่อยให้เป็นไปตามนั้น เศรษฐกิจของ Main Street ไม่เพียงแต่เจริญรุ่งเรืองอย่างยิ่งใหญ่เท่านั้น แต่ยังประสบความสำเร็จได้ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่เป็นธรรมเนื่องมาจากนโยบายของ Fed ที่ถูกจำกัดโดยมาตรฐานการแลกเปลี่ยนทองคำของ Breton Woods และปรัชญาการใช้เงินอย่างมีเหตุผลที่แพร่หลายในอาคาร Eccles ในยุคของ William McChesney Martin

ดังที่แสดงด้านล่าง อัตราอ้างอิงในช่วงเวลาดังกล่าวเกินอัตราเงินเฟ้อ CPI มากกว่า 200 จุดพื้นฐานในเวลาส่วนใหญ่ ยกเว้นช่วงสั้นๆ ของภาวะเศรษฐกิจถดถอย อย่างไรก็ตาม เศรษฐกิจของสหรัฐฯ เจริญรุ่งเรือง มาตรฐานการครองชีพที่แท้จริงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และตลาดที่อยู่อาศัยก็เติบโตอย่างแท้จริง

อัตราผลตอบแทนที่ปรับตามอัตราเงินเฟ้อของ UST 10 ปี ตั้งแต่ปี 2496 ถึง 2514

แน่นอนว่าช่วงต่อมาระหว่างปี 1971 ถึง 1987 นั้นได้รับผลกระทบจากภาวะเงินเฟ้อสองหลักในช่วงทศวรรษ 1970 และจากนั้นก็เกิดอัตราดอกเบี้ยที่สูงอย่างน่าตกใจจากมาตรการ Volcker Cure ในช่วงครึ่งแรกของทศวรรษ 1980 แต่ในปี 1986 อัตราเงินเฟ้อของผู้บริโภคก็กลับมาอยู่ที่ต่ำกว่า 2% เล็กน้อยและมีแนวโน้มลดลง จึงทำให้ดอกเบี้ยสามารถปรับตัวให้ปกติและเข้าสู่ภาวะเศรษฐกิจที่มีอัตราเงินเฟ้อต่ำได้

อย่างไรก็ตาม ประธานเฟดคนใหม่ อลัน กรีนสแปน มีแนวคิดอื่น ๆ กล่าวคือ แนวคิดที่ว่า “ภาวะเงินฝืด” เมื่อเทียบกับการไม่มีเงินเฟ้อนั้นดีเพียงพอสำหรับการทำงานของรัฐบาล และแนวคิดที่ว่าเฟดสามารถปรับปรุงการจ้างงานและประสิทธิภาพด้านรายได้ของเศรษฐกิจหลักได้จริง ๆ ผ่านสิ่งที่เขาเรียกว่าหลักคำสอน “ผลกระทบจากความมั่งคั่ง” นั่นคือ หากเฟดสามารถรักษาให้วอลล์สตรีทเติบโตได้อย่างมีความสุขและดัชนีหุ้นเพิ่มขึ้นอย่างแข็งแกร่ง ความมั่งคั่งที่เพิ่มขึ้นของครัวเรือนจะจุดประกายจิตวิญญาณของทุนนิยม ส่งผลให้การใช้จ่าย การลงทุน การเติบโต การจ้างงาน และรายได้เพิ่มขึ้น

แม้ว่ากรีนสแปนจะพึมพำและส่งข้อความที่ไม่ชัดเจน แต่สิ่งที่เขาทำอยู่นั้นแท้จริงแล้วเป็นเพียงการหลอกลวงทางการเงินที่เก่าแก่เท่าภูเขา เขาเป็นผู้ริเริ่มยุคที่อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงถูกผลักดันให้ต่ำลงอย่างต่อเนื่องและเทียมๆ จนถึงระดับศูนย์และต่ำกว่า โดยอาศัยทฤษฎีที่ว่าอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าระดับที่ควรจะเป็นภายใต้เงื่อนไขอุปทานและอุปสงค์ที่เป็นธรรมในตลาดเสรีนั้นจะกระตุ้นให้เกิดการเติบโตทางเศรษฐกิจและความเจริญรุ่งเรืองในระดับที่สูงขึ้น

ไม่เคยเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องแน่นอน เพราะอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าตลาดทำให้เกิดการสะสมของหนี้ในภาคส่วนสาธารณะและเอกชนที่สูงกว่าปกติ ควบคู่กับการบิดเบือนเศรษฐกิจและการลงทุนที่ผิดพลาดอย่างแพร่หลายบนถนนสายหลัก การเก็งกำไรโดยใช้เลเวอเรจที่ไม่ยั่งยืนบนวอลล์สตรีท และในกรณีที่ดีที่สุดก็คือ การเปลี่ยนจากกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่มากขึ้นในวันนี้เป็นกิจกรรมที่ลดลงและการชำระหนี้ที่มากขึ้นในอนาคต

ไม่ว่าจะเกิดอะไรขึ้น อัตราดอกเบี้ยพันธบัตรสหรัฐฯ ที่ปรับตามอัตราเงินเฟ้อก็มีแนวโน้มลดลงอย่างรวดเร็วในอีกสามทศวรรษข้างหน้า และสิ้นสุดลงที่ระดับติดลบในช่วงต้นทศวรรษ 2020 ผลกระทบเชิงลบเกิดขึ้นอย่างแพร่หลายทั่วทั้งเศรษฐกิจ และในกรณีนี้ ยังรุนแรงขึ้นจากการลดหย่อนภาษีสำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัย ดังนั้น กระแสเงินไหลเข้าของหนี้ราคาถูกในตลาดที่อยู่อาศัยจึงมหาศาลและต่อเนื่อง

ไม่มีความลึกลับว่าทำไมถึงเป็นเช่นนั้น กฎหมายเศรษฐศาสตร์ระบุว่าเมื่อคุณอุดหนุนสิ่งใดสิ่งหนึ่งเป็นจำนวนมาก คุณจะได้รับสิ่งนั้นมากขึ้น และการอุดหนุนโดยนัยของเฟดที่แสดงไว้ในกราฟด้านล่างก็เป็นจำนวนมากเช่นกัน

อัตราผลตอบแทนที่ปรับตามอัตราเงินเฟ้อของ UST 10 ปี ตั้งแต่ปี 1987 ถึงปี 2024

ไม่ต้องบอกก็รู้ว่ากฎหมายเศรษฐศาสตร์เข้ามามีบทบาทกับตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นอย่างมาก หนี้สินเชื่อที่อยู่อาศัยของครัวเรือน (เส้นสีดำ) อยู่ที่ 325 พันล้านดอลลาร์ หรือเพียง 50% ของรายได้ค่าจ้างและเงินเดือนของครัวเรือน (เส้นสีม่วง) เมื่อปี 1971 แต่เมื่อถึงจุดสูงสุดของการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินที่มีความเสี่ยงสูงในปี 2008-2009 หนี้สินเชื่อที่อยู่อาศัยก็เพิ่มขึ้น 33X เป็นเกือบ 11 ล้านล้านดอลลาร์

ส่งผลให้ภาระหนี้จำนองพุ่งสูงขึ้น 170% ของรายได้ค่าจ้างและเงินเดือนของครัวเรือนก่อนจะลดลงเล็กน้อยในช่วงตั้งแต่ปี 2552 แต่ประเด็นก็คือ การที่เฟดกดอัตราดอกเบี้ยอย่างรุนแรงในช่วงเวลาดังกล่าวทำให้เกิดการแข่งขันทางการเงินในตลาดที่อยู่อาศัย โดยมีหนี้เพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ จนทำให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นเรื่อยๆ

โดยสรุปแล้ว ไม่ใช่ตลาดเสรีหรือแม้กระทั่ง GDP ที่ค่อยๆ เพิ่มขึ้น แม้จะเติบโตช้ากว่าก็ตาม ที่ทำให้มูลค่าที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นจาก 79% ของ GDP ในปี 1971 เป็น 175% ของ GDP ในปัจจุบัน แต่เป็นคลื่นเงินเฟ้อราคาบ้านที่ต่อเนื่องและขับเคลื่อนโดยสินเชื่อเฟียต ซึ่งเป็นกระแสทางการเงินที่มอบเงินก้อนโตให้กับผู้ซื้อในช่วงก่อนหน้านี้ (เช่น กลุ่มเบบี้บูมเมอร์) ในขณะเดียวกันก็บีบให้ผู้ที่มาทีหลังและครัวเรือนที่มีรายได้น้อยและมีปัญหาเครดิตต้องออกจากความฝันแบบอเมริกันที่เรียกว่าการเป็นเจ้าของบ้าน

แท้จริงแล้ว สึนามิเงินเฟ้อด้านที่อยู่อาศัยไม่ได้ส่งผลดีต่อโอกาสที่เท่าเทียมกันแต่อย่างใด การศึกษาวิจัยหนึ่งที่อิงตามการสำรวจการเงินของผู้บริโภคเป็นระยะๆ ของธนาคารกลางสหรัฐฯ แสดงให้เห็นว่าระหว่างปี 2010 ถึง 2020 ครัวเรือนที่มีรายได้สูงซึ่งกำหนดให้ผู้ที่มีรายได้เฉลี่ย 180,000 ดอลลาร์ พบว่าการลงทุนด้านที่อยู่อาศัยโดยรวมเพิ่มขึ้นจาก 4.5 ล้านล้านดอลลาร์เป็น 10.3 ล้านล้านดอลลาร์ ซึ่งเพิ่มขึ้นถึง 130% ในเวลาเพียงทศวรรษเดียว!

ตรงกันข้ามกับมูลค่าการลงทุนด้านที่อยู่อาศัยที่ถือครองโดย ครัวเรือนที่มีรายได้น้อยซึ่งกำหนดให้มีรายได้เฉลี่ย 29,000 ดอลลาร์ เพิ่มขึ้นจาก 4.46 ล้านล้านดอลลาร์เป็น 4.79 ล้านล้านดอลลาร์ ซึ่งเป็นกำไรเพียงเล็กน้อยเท่านั้น 3.5%ซึ่งมีมูลค่าสูญหายไปสองหลักเมื่อคุณคำนึงถึงการเพิ่มขึ้นมากกว่า 19% ของดัชนี CPI ในช่วงเวลา 10 ปีเดียวกัน

หนี้สินจำนองครัวเรือนและอัตราส่วนเงินกู้ต่อรายได้ค่าจ้างและเงินเดือน พ.ศ. 2514 ถึง พ.ศ. 2552

แน่นอนว่าประธานเฟดไม่ได้พยายามกระจายความมั่งคั่งไปยังกลุ่มคนชั้นสูงในระบบเศรษฐกิจโดยตรง แม้ว่านั่นจะเป็นสิ่งที่เกิดขึ้นจริงก็ตาม ทฤษฎีการกดอัตราดอกเบี้ยทั้งหมดกลับกลายเป็นว่าจะทำให้การใช้จ่ายและการลงทุนเพิ่มสูงขึ้นกว่าที่เคยเป็นมา และโดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคส่วนที่อยู่อาศัย

ไม่ต้องบอกก็รู้ว่าไม่มีซิการ์ในเรื่องนี้ การสร้างบ้านพักอาศัยให้เสร็จต่อหัวและการลงทุนด้านที่อยู่อาศัยเป็นเปอร์เซ็นต์ของ GDP ยังคงดำเนินต่อไปอย่างไม่หยุดยั้ง ไปทางทิศใต้ นับตั้งแต่ที่ Nixon ดึงพรมมาผูกกับทองคำและปล่อยให้ธนาคารกลางสหรัฐฯ บังคับใช้การวางแผนทางการเงินส่วนกลางกับเศรษฐกิจถนนสายหลัก

ตามที่แสดงด้วยเส้นสีดำ ตัวอย่างเช่น การลงทุนด้านที่อยู่อาศัยเป็นเปอร์เซ็นต์ของ GDP ลดลงจาก 5.7% ในปี 1972 เหลือเพียง 3.9% ในปี 2023 การเบี่ยงเบนจากแนวโน้มขาลงอย่างต่อเนื่องนี้เพียงครั้งเดียวคือในปี 2003-2006 ซึ่งหมายถึงช่วงเวลาที่การทดลองครั้งแรกของเบอร์แนงกีด้วยเงิน 1% ทำให้เกิดวิกฤตสินเชื่อที่อยู่อาศัยด้อยคุณภาพและภาวะเงินเฟ้อราคาบ้าน

อันที่จริง แผนภูมิด้านล่างซึ่งจับคู่กับแผนภูมิแรกด้านบนซึ่งเกี่ยวข้องกับมูลค่าเกือบ 50 ล้านล้านดอลลาร์ของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยของเจ้าของบ้านนั้นบอกทุกอย่างที่คุณจำเป็นต้องรู้เกี่ยวกับความโง่เขลาของธนาคารกลางแบบเคนส์ กล่าวคือ เงินราคาถูกเทียมนั้นไม่ได้กระตุ้นให้ระดับผลผลิตและรายได้จริงสูงขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป แต่เพียงทำให้สินทรัพย์ที่มีอยู่ถูกเสนอราคาและพองตัวในตลาดรองเท่านั้น

ในทางกลับกัน การพองตัวของสินทรัพย์ที่มีอยู่โดยเป็นระบบและไม่หยุดหย่อนนั้นส่งผลให้ประชาชนได้รับทั้งกำไรและขาดทุนอย่างไม่คาดคิด แต่ส่งผลเสียต่อการกระจายความมั่งคั่งไปยังระดับสูงสุดของเศรษฐกิจ ดังนั้น รูปแบบการปราบปรามทางการเงินทั้งหมดของเฟดจึงไม่เพียงแต่ไร้จุดหมายและไม่มีประสิทธิภาพเท่านั้น แต่ยังเป็นการสร้างความอยุติธรรมอย่างร้ายแรงอีกด้วย

จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลที่สร้างเสร็จต่อหัวและการลงทุนด้านที่อยู่อาศัย % ของ GDP ตั้งแต่ปี 1972 ถึงปี 2023