มูลค่าบ้านใกล้สูงเป็นประวัติการณ์ การแตะอาจยุ่งยากเนื่องจากมีอัตราดอกเบี้ยสูง

ส่วนของเจ้าของบ้านอยู่ใกล้ระดับสูงสุดตลอดกาล แต่การแตะอาจเป็นเรื่องยากเนื่องจากมีอัตราดอกเบี้ยสูง ตามที่ที่ปรึกษาทางการเงินระบุ

มูลค่าบ้านรวมสำหรับผู้ถือจำนองสหรัฐเพิ่มขึ้นเป็นมากกว่า 17 ล้านล้านดอลลาร์ในไตรมาสแรกของปี 2567 ซึ่งน้อยกว่าสถิติที่ตั้งไว้ในไตรมาสที่สามของปี 2566 ตามข้อมูลใหม่จาก CoreLogic

มูลค่าหุ้นเฉลี่ยต่อผู้กู้ยืมเพิ่มขึ้น 28,000 ดอลลาร์ สู่ยอดรวมประมาณ 305,000 ดอลลาร์ จากปีก่อนหน้า ตามข้อมูลของ CoreLogic เซลมา เฮปป์ หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์กล่าวว่าราคาดังกล่าวเพิ่มขึ้นเกือบ 70% จาก 182,000 ดอลลาร์ก่อนเกิดการระบาดของไวรัส Covid-19

เจ้าของบ้านประมาณ 60% มีจำนอง ส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับมูลค่าบ้านลบด้วยหนี้คงค้าง มูลค่าบ้านทั้งหมดสำหรับเจ้าของบ้านในสหรัฐฯ ทั้งที่มีและไม่มีการจำนองคือ 34 ล้านล้านดอลลาร์

การเพิ่มขึ้นของมูลค่าบ้านส่วนใหญ่เกิดจากการที่ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้น Hepp กล่าว

นอกจากนี้ หลายคนยังรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยของตนในช่วงที่เกิดการระบาดใหญ่ เมื่ออัตราดอกเบี้ย “ต่ำมากจริงๆ” ซึ่งอาจทำให้พวกเขาชำระหนี้ได้เร็วขึ้น เธอกล่าว

“สำหรับคนที่เป็นเจ้าของบ้านเมื่อสี่หรือห้าปีที่แล้ว ดูจากกระดาษแล้วพวกเขารู้สึกอ้วนและมีความสุข” ลี เบเกอร์ ผู้ก่อตั้ง เจ้าของ และประธาน Apex Financial Services ในแอตแลนตากล่าว

Baker นักวางแผนทางการเงินที่ได้รับการรับรองและเป็นสมาชิกสภาที่ปรึกษาของ CNBC และที่ปรึกษาทางการเงินอื่นๆ กล่าวว่า การเข้าถึงความมั่งคั่งนั้นมีความซับซ้อนเนื่องจากมีต้นทุนการกู้ยืมสูง

“ทางเลือกบางอย่างที่อาจน่าดึงดูดเมื่อสองปีที่แล้วไม่น่าดึงดูดในขณะนี้ เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยได้เพิ่มขึ้นมาก” CFP Kamila Elliott ผู้ร่วมก่อตั้ง Collective Wealth Partners และเป็นสมาชิกสภาที่ปรึกษาของ CNBC กล่าว

ที่กล่าวว่าอาจมีบางกรณีที่สมเหตุสมผลที่ปรึกษากล่าว นี่คือตัวเลือกบางส่วน

โดยทั่วไปแล้ววงเงินสินเชื่อเพื่อการซื้อบ้านหรือ HELOC เป็นวิธีที่พบได้บ่อยที่สุดในการเข้าถึงความมั่งคั่งของที่อยู่อาศัย Hepp กล่าว

HELOC อนุญาตให้เจ้าของบ้านกู้ยืมเงินกับส่วนของบ้านได้ โดยทั่วไปจะมีระยะเวลาที่กำหนด ผู้กู้ชำระดอกเบี้ยสำหรับยอดคงค้าง

HELOC โดยเฉลี่ยมีอัตราดอกเบี้ย 9.2% ตามข้อมูล Bankrate ณ วันที่ 6 มิถุนายน อัตรามีความผันแปรซึ่งหมายความว่าสามารถเปลี่ยนแปลงได้ไม่เหมือนกับหนี้ที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ (เจ้าของบ้านยังสามารถพิจารณาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยซึ่งโดยทั่วไปจะมีอัตราดอกเบี้ยคงที่)

สำหรับการเปรียบเทียบ อัตราจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่ 30 ปีอยู่ที่ประมาณ 7% ตามข้อมูลของ Freddie Mac

เพิ่มเติมจากการเงินส่วนบุคคล:
ซื้อบ้านของ 'Home Alone' หรือชื่อเสียงของ John Lennon? คาดหวังของพรีเมี่ยม
เงินดาวน์ 20% นั้น 'ไม่จำเป็น' อย่างแน่นอนในการซื้อบ้าน
สิ่งที่คาดหวังจากตลาดที่อยู่อาศัยในปีนี้

แม้ว่าอัตรา HELOC จะสูงเมื่อเทียบกับการจำนองทั่วไป แต่ก็ต่ำกว่าอัตราบัตรเครดิตมาก Elliott กล่าว ผู้ถือบัตรเครดิตที่มียอดคงเหลือในบัญชีมีอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยประมาณ 23% ตามข้อมูลของ Federal Reserve

โดยทั่วไปผู้กู้สามารถแตะได้ถึง 85% ของมูลค่าบ้านลบด้วยหนี้คงค้างตามข้อมูลของ Bank of America

เจ้าของบ้านสามารถใช้ประโยชน์จาก HELOC เพื่อชำระหนี้บัตรเครดิตที่มีดอกเบี้ยสูงคงค้างได้ Elliott กล่าว อย่างไรก็ตาม พวกเขาต้องมี “แผนที่ตรงเป้าหมายมาก” เพื่อชำระหนี้ HELOC โดยเร็วที่สุด ภายในหนึ่งหรือสองปี ตามหลักการแล้ว เธอกล่าวเสริม

กล่าวอีกนัยหนึ่ง อย่าเพิ่งชำระหนี้รายเดือนขั้นต่ำ ซึ่งอาจดึงดูดใจเนื่องจากการชำระขั้นต่ำเหล่านั้นอาจต่ำกว่าการชำระหนี้ด้วยบัตรเครดิต เธอกล่าว

ในทำนองเดียวกัน เจ้าของบ้านที่ต้องการซ่อมแซมหรือปรับปรุงบ้านสามารถแตะ HELOC แทนการใช้บัตรเครดิต เอลเลียตอธิบาย อาจมีประโยชน์เพิ่มเติมสำหรับการทำเช่นนั้น: ผู้ที่แยกรายการภาษีของตนอาจสามารถหักดอกเบี้ยเงินกู้จากการคืนภาษีได้ เธอกล่าวเสริม

การจำนองย้อนกลับเป็นหนทางหนึ่งสำหรับชาวอเมริกันที่มีอายุมากกว่าในการเข้าถึงส่วนของบ้านของตน

เช่นเดียวกับ HELOC การจำนองแบบย้อนกลับคือการกู้ยืมเงินกับส่วนของบ้านของคุณ อย่างไรก็ตาม ผู้กู้ไม่ต้องชำระเงินกู้ในแต่ละเดือน ยอดคงเหลือจะเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไปพร้อมกับดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียมที่ค้างจ่าย

ที่ปรึกษากล่าวว่าการจำนองแบบย้อนกลับน่าจะดีที่สุดสำหรับผู้ที่มีความมั่งคั่งจำนวนมากผูกติดอยู่กับบ้าน

“ถ้าคุณมาสายจนได้บอลกลิ้งเมื่อเกษียณ [savings]มันเป็นอีกแหล่งรายได้หลังเกษียณที่เป็นไปได้” เบเกอร์กล่าว

การจำนองการแปลงส่วนของที่อยู่อาศัย (HECM) เป็นรูปแบบการจำนองย้อนกลับที่พบมากที่สุดตามข้อมูลของ Consumer Financial Protection Bureau มีให้สำหรับเจ้าของบ้านที่มีอายุ 62 ปีขึ้นไป

การจำนองย้อนกลับมีให้บริการในรูปแบบเงินก้อน วงเงินสินเชื่อ หรือผ่อนชำระรายเดือน เป็นเงินกู้แบบไม่ขอความช่วยเหลือ: หากคุณดำเนินการต่างๆ เช่น จ่ายภาษีทรัพย์สินและค่าบำรุงรักษา และใช้บ้านเป็นที่อยู่อาศัยหลัก คุณสามารถอยู่ในบ้านได้นานเท่าที่คุณต้องการ

โดยทั่วไปผู้กู้สามารถแตะได้ถึง 60% ของส่วนของบ้าน

ในที่สุดเจ้าของบ้านหรือทายาทจะต้องจ่ายคืนเงินกู้ ซึ่งโดยปกติจะโดยการขายบ้าน ตามข้อมูลของ CFPB

ในขณะที่การจำนองแบบย้อนกลับโดยทั่วไปจะทำให้มรดกของทายาทน้อยลง แต่ก็ไม่ควรถือเป็นการสูญเสียทางการเงินสำหรับพวกเขา: หากไม่มีการจำนองแบบย้อนกลับ ทายาทเหล่านั้นอาจจ่ายเงินออกจากกระเป๋าเพื่อช่วยอุดหนุนรายได้หลังเกษียณของผู้ยืมอยู่ดี เอลเลียตกล่าว .

ในอดีต ข้อได้เปรียบที่ใหญ่ที่สุดของการมีส่วนได้เสียในบ้านคือการสะสมเงินมากขึ้นเพื่อนำไปสร้างบ้านในอนาคต Hepp กล่าว

“นั่นเป็นวิธีที่ผู้คนสามารถเลื่อนขั้นขึ้นไปในบันไดที่อยู่อาศัยในอดีตได้” เธอกล่าว

แต่เจ้าของบ้านที่มีการจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่ต่ำอาจรู้สึกว่าถูกขังอยู่ในบ้านปัจจุบันของตนเนื่องจากมีอัตราที่ค่อนข้างสูงที่จะมาพร้อมกับเงินกู้ใหม่สำหรับบ้านหลังใหม่

การย้ายและลดขนาดยังคงเป็นทางเลือก แต่ “คณิตศาสตร์นั้นใช้ไม่ได้ผลจริงๆ” เบเกอร์กล่าว

“บ้านของพวกเขาไม่เพียงแต่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นเท่านั้น แต่ยังมีทุกสิ่งทุกอย่างในบริเวณใกล้เคียงด้วย” เขากล่าวเสริม “ถ้าคุณกำลังพยายามค้นหาสิ่งใหม่ๆ คุณจะทำอะไรกับมันไม่ได้มากนัก”

การรีไฟแนนซ์แบบใช้เงินสดเป็นอีกทางเลือกหนึ่ง แม้ว่าควรได้รับการพิจารณาว่าเป็นทางเลือกสุดท้ายมากกว่าก็ตาม เอลเลียตกล่าว

“ตอนนี้ฉันไม่รู้จักใครที่แนะนำ refi แบบใช้เงินสดเลย” เธอกล่าว

การรีไฟแนนซ์แบบถอนเงินสดจะแทนที่การจำนองที่มีอยู่ของคุณด้วยสินเชื่อใหม่ที่ใหญ่กว่า ผู้ยืมจะเก็บส่วนต่างเป็นเงินก้อน

ขอยกตัวอย่างง่ายๆ: สมมติว่าผู้กู้มีบ้านมูลค่า 500,000 ดอลลาร์และมียอดจำนองคงค้าง 300,000 ดอลลาร์ พวกเขาอาจรีไฟแนนซ์เพื่อจำนอง 400,000 ดอลลาร์และได้รับส่วนต่าง 100,000 ดอลลาร์เป็นเงินสด

แน่นอนว่าพวกเขาน่าจะรีไฟแนนซ์ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ซึ่งหมายความว่าการชำระเงินรายเดือนของพวกเขาน่าจะสูงกว่าการจำนองที่มีอยู่มาก Elliott กล่าว

“กระทืบตัวเลขจริงๆ” เบเกอร์กล่าวถึงทางเลือกของเจ้าของบ้าน “เพราะว่าคุณกำลังทำให้หลังคาคลุมหัวคุณยุ่ง และนั่นอาจเป็นสถานการณ์ที่ไม่ปลอดภัย”