ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนขอบไปสู่จุดติดเชื้อ

ปักกิ่ง – นักวิเคราะห์ UBS เมื่อวันพุธที่ผ่านมากลายเป็นล่าสุดเพื่อเพิ่มความคาดหวังว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ดิ้นรนของจีนนั้นใกล้เคียงกับการเสถียร

“ หลังจากสี่หรือห้าปีของวัฏจักรลงเราได้เริ่มเห็นสัญญาณที่ค่อนข้างดี” จอห์นแลมหัวหน้าฝ่ายอสังหาริมทรัพย์เอเชียแปซิฟิกและการวิจัยอสังหาริมทรัพย์ของจีนที่ยิ่งใหญ่ที่ธนาคารเพื่อการลงทุน UBS กล่าวกับผู้สื่อข่าวเมื่อวันพุธ นั่นเป็นไปตามการแปล CNBC ของคำพูดภาษาจีนกลางของเขา

“ แน่นอนว่าสัญญาณเหล่านี้ไม่ได้อยู่ทั่วประเทศและอาจเป็นท้องถิ่น” แลมกล่าว “แต่เมื่อเทียบกับอดีตมันควรจะเป็นบวกมากขึ้น”

ตัวบ่งชี้หนึ่งคือการปรับปรุงยอดขายในเมืองที่ใหญ่ที่สุดของจีน

ยอดขายบ้านที่มีอยู่ในห้าเมืองใหญ่ของจีนเพิ่มขึ้นมากกว่า 30% จากปีที่แล้วเป็นประจำทุกสัปดาห์ ณ วันพุธตามการวิเคราะห์ของ CNBC ข้อมูลที่เข้าถึงได้ผ่านข้อมูลลม โดยทั่วไปหมวดหมู่นี้เรียกว่า “ยอดขายบ้านรอง” ในประเทศจีนตรงกันข้ามกับตลาดหลักซึ่งโดยทั่วไปจะประกอบด้วยบ้านอพาร์ทเมนต์ที่สร้างขึ้นใหม่

ตอนนี้ยูบีเอสคาดการณ์ว่าราคาบ้านของจีนจะมีเสถียรภาพในต้นปี 2569 ซึ่งเร็วกว่าช่วงเวลากลางปี ​​2569 ที่คาดการณ์ไว้ก่อนหน้านี้ พวกเขาคาดหวังว่าการทำธุรกรรมทุติยภูมิอาจถึงครึ่งหนึ่งของทั้งหมดภายในปี 2569

ยูบีเอสมองปัจจัยสี่ประการ – สินค้าคงคลังต่ำพรีเมี่ยมที่เพิ่มขึ้นของราคาที่ดินยอดขายรองที่เพิ่มขึ้นและราคาค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นซึ่งระบุว่าเป็นจุดเริ่มต้นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ระหว่างปี 2557 และ 2558 ณ เดือนกุมภาพันธ์ 2568 มีเพียงราคาค่าเช่าเท่านั้นที่ยังไม่เห็นการปรับปรุง บริษัท กล่าว

ผู้กำหนดนโยบายของจีนในเดือนกันยายนเรียกร้องให้ “หยุด” ในการลดลงของภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นสาเหตุของความมั่งคั่งส่วนใหญ่ในครัวเรือนและเมื่อไม่กี่ปีก่อนหน้านี้มีส่วนร่วมมากกว่าหนึ่งในสี่ของเศรษฐกิจ นักพัฒนารายใหญ่เช่น Evergrande ได้ผิดนัดชำระหนี้ในขณะที่ยอดขายอสังหาริมทรัพย์เกือบครึ่งหนึ่งนับตั้งแต่ปี 2564 ถึงประมาณ 9.7 ล้านล้านหยวน (1.34 ล้านล้านดอลลาร์) เมื่อปีที่แล้วตามการจัดอันดับ S&P ทั่วโลก

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนเริ่มลดลงเมื่อปลายปี 2563 หลังจากที่ปักกิ่งเริ่มปราบปรามการพึ่งพาหนี้เพื่อการเติบโต แม้จะมีมาตรการของรัฐบาลกลางและท้องถิ่นที่วุ่นวายในปีที่แล้วครึ่งหนึ่ง แต่การตกต่ำของอสังหาริมทรัพย์ก็ยังคงอยู่

แต่หลังจากมีการประกาศการกระตุ้นที่มีพลังมากขึ้นเมื่อปลายปีที่แล้วนักวิเคราะห์เริ่มทำนายว่าจะมีจุดต่ำสุดในช่วงปลายปีนี้

ย้อนกลับไปในเดือนมกราคมการจัดอันดับ Global S&P ย้ำมุมมองว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนจะมีเสถียรภาพในช่วงครึ่งหลังของปี 2568 นักวิเคราะห์คาดว่า

จากนั้นในช่วงปลายเดือนกุมภาพันธ์ Larry Hu หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์จีนของ Macquarie ชี้ไปที่สัญญาณ “บวก” สามสัญญาณที่สามารถรองรับราคาบ้านในปีนี้ เขาตั้งข้อสังเกตว่านอกเหนือจากการผลักดันนโยบายแล้วระดับสินค้าคงคลังที่อยู่อาศัยที่ขายไม่ได้ลดลงจนถึงระดับต่ำสุดนับตั้งแต่ปี 2554 และช่องว่างที่ลดลงระหว่างอัตราการจำนองและอัตราผลตอบแทนการเช่าสามารถกระตุ้นให้ผู้ซื้อบ้านซื้อมากกว่าเช่า

แต่เขากล่าวในอีเมลในสัปดาห์นี้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยของจีนยังคงต้องการคือการสนับสนุนทางการเงินผ่านธนาคารกลาง

หัวหน้าอสังหาริมทรัพย์เอเชียอสังหาริมทรัพย์ของเอเชียมิเชล Kwok ในเดือนกุมภาพันธ์กล่าวว่ามี “10 สัญญาณ” ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนมีจุดต่ำสุด รายการรวมถึงการกู้คืนในการขายบ้านใหม่ราคาบ้านและการมีส่วนร่วมในการลงทุนจากต่างประเทศ

นอกเหนือจากรัฐวิสาหกิจของรัฐ “ทุนต่างประเทศได้เริ่มลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์” รายงานกล่าวโดยระบุว่า “นักพัฒนา/กองทุนการลงทุนสองคนของสิงคโปร์ได้ซื้อเว็บไซต์ที่ดินในเซี่ยงไฮ้เมื่อวันที่ 20 กุมภาพันธ์”

นักลงทุนต่างชาติกำลังมองหาวิธีทางเลือกในการเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนหลังจากปักกิ่งประกาศการผลักดันที่อยู่อาศัยให้เช่าราคาไม่แพง

Invesco เมื่อปลายเดือนกุมภาพันธ์ประกาศการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ได้จัดตั้ง บริษัท ร่วมทุนกับ Ziroom ซึ่งเป็น บริษัท จีนที่รู้จักกันในท้องถิ่นสำหรับการเช่าอพาร์ทเมนต์สไตล์ทันสมัยที่ได้มาตรฐาน

กิจการร่วมค้าที่เรียกว่า Izara Holdings วางแผนที่จะลงทุนในขั้นต้น 1.2 พันล้านหยวน (ประมาณ $ 160 ล้าน) ในการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้เช่า 1,500 ห้องใกล้หนึ่งในเว็บไซต์สำหรับการแข่งขันกีฬาโอลิมปิกฤดูหนาวของปักกิ่ง

หน่วยจะให้เช่าประมาณ 5,000 หยวนต่อเดือน Calvin Chou หัวหน้าเอเชียแปซิฟิกอสังหาริมทรัพย์ Invesco กล่าวในการให้สัมภาษณ์ เขากล่าวว่าปัญหาทางการเงินของนักพัฒนาได้สร้างช่องว่างของตลาดและเขาคาดว่าการร่วมทุนจะลงทุนในโครงการอย่างน้อยหนึ่งหรือสองโครงการในประเทศจีนในปีนี้

ฐานข้อมูลของ Ziroom ช่วยให้ บริษัท ประเมินปัจจัยระดับภูมิภาคอย่างรวดเร็วสำหรับการเลือกการพัฒนาใหม่ซีอีโอของ Ziroom Asset Management Meng Yue กล่าวในแถลงการณ์เพิ่มแผนการร่วมทุนเพื่อขยายในต่างประเทศในที่สุด

อย่างไรก็ตามข้อมูลยังคงสะท้อนถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ดิ้นรน การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ยังคงลดลงเกือบ 10% ในช่วงสองเดือนแรกของปี

“ภาคอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะอย่างยิ่งเกี่ยวกับข้อมูลสำคัญอยู่ในอาณาเขตเชิงลบทั่วกระดานโดยบ้านใหม่เริ่มการเติบโตแย่ลงถึง -29.6% ในเดือนมกราคมถึงกุมภาพันธ์จาก -25.5% ในไตรมาสที่ 4 ปี 2024” หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์จีนของ Nomura กล่าวในรายงานเมื่อวันจันทร์

“ มันเป็นความเห็นของเรามานานแล้วว่าหากไม่มีการรักษาเสถียรภาพอย่างแท้จริงของภาคอสังหาริมทรัพย์จะไม่มีการฟื้นตัวของเศรษฐกิจจีนอย่างแท้จริง” เขากล่าว

ยอดขายรองที่ดีขึ้นยังไม่ได้รับประโยชน์โดยตรงจากนักพัฒนาซึ่งรายได้มาจากการขายหลักก่อนหน้านี้ การให้คะแนนระดับโลกของ S&P ในเดือนนี้ทำให้ Vanke ดู Credit Watch และปรับลดอันดับความน่าเชื่อถือของ Longfor นักพัฒนาทั้งสองอยู่ในกลุ่มที่ใหญ่ที่สุดในตลาด

“โดยทั่วไปของจีน [recent] ความพยายามด้านนโยบายค่อนข้างกว้างขวาง “Sky Kwah หัวหน้าคำแนะนำการลงทุนที่สำนักงานครอบครัว Raffles กล่าวในการให้สัมภาษณ์เมื่อต้นเดือนนี้

“กุญแจสำคัญ ณ เวลานี้คือการดำเนินการการกู้คืนภาคการกู้คืนนั้นขึ้นอยู่กับความมั่นใจของผู้บริโภค” เขากล่าวเสริมว่า “คุณไม่ได้กลับความเชื่อมั่นในชั่วข้ามคืนความเชื่อมั่นจะต้องได้รับ”