Investing.com — นักวิเคราะห์จาก Wells Fargo ระบุว่า “กระแสน้ำกำลังเปลี่ยนทิศทางสำหรับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในที่สุด”
ภาคส่วนนี้เผชิญกับความท้าทายตั้งแต่ต้นปี 2022 เนื่องจากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐเพื่อตอบสนองต่อแรงกดดันด้านเงินเฟ้อ ส่งผลให้การทำธุรกรรมลดลงอย่างมาก อัตราการใช้เงินทุนที่สูงขึ้น และการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ลดลง
อย่างไรก็ตาม ด้วยการเปลี่ยนแปลงนโยบายการเงินของเฟดเมื่อเร็วๆ นี้ ความหวังในการฟื้นตัวก็จะเกิดขึ้นในอนาคต
นักเศรษฐศาสตร์ของ Wells Fargo แย้งว่าการตัดสินใจของธนาคารกลางสหรัฐที่จะลดอัตราเงินกองทุนของรัฐบาลกลางลง 50 จุดในเดือนกันยายน 2567 อาจเป็นช่วงเวลาสำคัญสำหรับตลาด CRE
การผ่อนคลายนโยบายการเงินนี้คาดว่าจะดำเนินต่อไปด้วยการปรับลดอัตราดอกเบี้ยเพิ่มเติมตลอดช่วงฤดูร้อนปี 2568 ซึ่งจะเป็นจุดสิ้นสุดของภาวะตกต่ำของ CRE ที่รุนแรงที่สุดนับตั้งแต่วิกฤตการเงินโลกปี 2551
แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงจะไม่ใช่วิธีแก้ปัญหาของภาคส่วนนี้ทั้งหมด แต่ก็ถูกมองว่าเป็นการวางรากฐานสำหรับสภาพแวดล้อมที่เอื้ออำนวยมากขึ้นสำหรับการลงทุนและการกู้ยืมของ CRE
ผลกระทบที่เกิดขึ้นทันทีจากการปรับลดอัตราดอกเบี้ยเหล่านี้เกิดขึ้นแล้วในรูปแบบของการรักษาเสถียรภาพของการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
ตามหมายเหตุ ดัชนีทรัพย์สินที่ไว้วางใจการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ ซึ่งติดตามการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน แสดงให้เห็นการลดลง 5.5% เมื่อเทียบเป็นรายปีในไตรมาสที่สองของปี 2024
นี่เป็นการปรับปรุงที่ชัดเจนจากการลดลงที่สูงชันที่เห็นในช่วงต้นของภาวะตกต่ำ อย่างไรก็ตาม อสังหาริมทรัพย์บางประเภท เช่น อุตสาหกรรมและการค้าปลีก เผชิญกับความยืดหยุ่นมากขึ้น ในขณะที่ประเภทอื่นๆ โดยเฉพาะอาคารสำนักงานในเขตศูนย์กลางธุรกิจ ยังคงประสบปัญหาต่อไป
การผ่อนคลายอัตราดอกเบี้ยยังดูเหมือนจะช่วยลดแรงกดดันที่สูงขึ้นต่ออัตราดอกเบี้ยสูงสุด ซึ่งไม่เปลี่ยนแปลงหรือลดลงเล็กน้อยในภาคอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ในไตรมาสที่สองของปี 2024
อัตราที่ต่ำกว่าจะช่วยลดต้นทุนทางการเงิน ทำให้นักลงทุนสามารถประเมินมูลค่าที่สูงขึ้นและผู้กู้ยืมชำระหนี้ได้ง่ายขึ้น
นอกจากนี้ ความคาดหวังของการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจอย่างนุ่มนวลได้กระตุ้นให้เงินทุนไหลกลับเข้าสู่ตลาด Wells Fargo เน้นย้ำว่าปริมาณธุรกรรม แม้ว่าจะยังคงตกต่ำเมื่อเทียบกับระดับก่อนเกิดโรคระบาด แต่กำลังเริ่มฟื้นตัวเนื่องจากเงินทุนเริ่มเคลื่อนตัวออกจากข้างสนาม
อย่างไรก็ตาม ความท้าทายยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคสำนักงาน ซึ่งอัตราตำแหน่งงานว่างยังคงอยู่ในระดับสูง และค่าเช่ายังไม่ฟื้นตัว
การต่อสู้ดิ้นรนของภาคสำนักงานประกอบไปด้วย “กำแพงการครบกำหนดชำระหนี้” ที่กำลังปรากฏอยู่ โดยหนี้ CRE เกือบ 1.9 ล้านล้านดอลลาร์ถูกกำหนดให้ครบกำหนดภายในสิ้นปี 2569 ซึ่งส่วนใหญ่เชื่อมโยงกับทรัพย์สินของสำนักงาน
ในขณะที่ผู้ให้กู้บางรายเต็มใจที่จะขยายระยะเวลาครบกำหนดเพื่อหลีกเลี่ยงความทุกข์ทรมาน แต่ภาคธุรกิจยังคงมีความเสี่ยงที่จะลดลงอีก
Wells Fargo ยังชี้ให้เห็นว่า แม้ว่าสิ่งที่เลวร้ายที่สุดอาจจะจบลงแล้วสำหรับภาคส่วน CRE หลายๆ ส่วน แต่เส้นทางสู่การฟื้นตัวอย่างสมบูรณ์จะไม่ปราศจากอุปสรรค
ความเสี่ยงหลักยังคงเป็นการค้นพบราคาที่จำกัด เนื่องจากปริมาณธุรกรรมที่ลดลง ซึ่งยังคงตามหลังระดับปี 2019
ซึ่งหมายความว่าแม้ว่าการประเมินมูลค่าจะดูมีเสถียรภาพ แต่มูลค่าตลาดที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากยังคงไม่แน่นอน
นอกจากนี้ การก่อสร้างที่กำลังเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคอุตสาหกรรมและหลายครอบครัว อาจนำไปสู่อุปทานส่วนเกินชั่วคราว สร้างแรงกดดันให้สูงขึ้นต่ออัตราตำแหน่งว่าง และแรงกดดันต่อค่าเช่าที่ลดลง
นักวิเคราะห์ของ Wells Fargo คาดว่าการผ่อนคลายนโยบายการเงินอย่างต่อเนื่องจะช่วยสนับสนุนพื้นฐานของ CRE โดยการลดต้นทุนการกู้ยืมและกระตุ้นการเติบโตทางเศรษฐกิจ
สิ่งนี้จะนำไปสู่ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ที่แข็งแกร่งขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งอสังหาริมทรัพย์ที่เชื่อมโยงกับการใช้จ่ายของผู้บริโภค เช่น อสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกและอุตสาหกรรม
อย่างไรก็ตาม ตลาดสำนักงานซึ่งมีความท้าทายด้านโครงสร้างอาจใช้เวลานานกว่าในการรักษาเสถียรภาพและอาจเผชิญกับความยากลำบากมากขึ้นในปีต่อๆ ไป
คำแนะนำการอ่านบทความนี้ : บางบทความในเว็บไซต์ ใช้ระบบแปลภาษาอัตโนมัติ คำศัพท์เฉพาะบางคำอาจจะทำให้ไม่เข้าใจ สามารถเปลี่ยนภาษาเว็บไซต์เป็นภาษาอังกฤษ หรือปรับเปลี่ยนภาษาในการใช้งานเว็บไซต์ได้ตามที่ถนัด บทความของเรารองรับการใช้งานได้หลากหลายภาษา หากใช้ระบบแปลภาษาที่เว็บไซต์ยังไม่เข้าใจ สามารถศึกษาเพิ่มเติมโดยคลิกลิ้งค์ที่มาของบทความนี้ตามลิ้งค์ที่อยู่ด้านล่างนี้
ที่มาบทความนี้
