มาตรการที่ครอบคลุมของจีนเพื่อพยุงภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องใช้เวลาจึงจะเห็นผล

ปักกิ่ง — นักวิเคราะห์กล่าวว่าการเคลื่อนไหวอย่างครอบคลุมของจีนในวันศุกร์เพื่อเพิ่มการสนับสนุนด้านอสังหาริมทรัพย์จะใช้เวลาในการแสดงผลลัพธ์

แม้จะมีข่าวดังกล่าว แต่ S&P ก็ยังคงยึดถือกรณีพื้นฐานตั้งแต่ต้นเดือนที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนยังคง “มองหาจุดต่ำสุด” Edward Chan ผู้อำนวยการฝ่ายจัดอันดับองค์กรกล่าวระหว่างการสัมมนาทางเว็บของบริษัทเมื่อวันจันทร์

“ความสำคัญของการออกนโยบายเมื่อวันศุกร์ที่แล้วก็คือ รัฐบาลกำลังออกนโยบายทั้งหมดนี้ในคราวเดียว ในวันเดียวกัน ในคราวเดียว” เขากล่าว “สิ่งนี้แสดงให้เห็นว่ารัฐบาลจริงจังและทุ่มเทในการรักษาเสถียรภาพภาคอสังหาริมทรัพย์”

แต่เขาชี้ให้เห็นว่าอสังหาริมทรัพย์จะมีเสถียรภาพอย่างมีนัยสำคัญ ความต้องการและความเชื่อมั่นของผู้ซื้อบ้านจะต้องดีขึ้นหลังจากการตกต่ำของตลาดมาเกือบสามปี

หุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในฮ่องกงพุ่งขึ้นเมื่อปลายสัปดาห์ที่แล้ว แต่แทบจะไม่เปลี่ยนแปลงเลยในวันจันทร์ ตามดัชนีอุตสาหกรรมจากฐานข้อมูลทางการเงิน Wind Information

เมื่อวันศุกร์ที่ผ่านมา ทางการจีนได้ลดเงินดาวน์ขั้นต่ำลงเหลือเพียง 15% เทียบกับ 20% ก่อนหน้านี้ นอกเหนือจากการยกเลิกอัตราจำนองทั่วประเทศ

ผู้กำหนดนโยบายยังพยายามเพิ่มสภาพคล่องของนักพัฒนาด้วยการปล่อยเงิน 300 พันล้านหยวน (42.25 พันล้านดอลลาร์) เพื่อเป็นเงินทุนสำหรับรัฐวิสาหกิจในท้องถิ่นเพื่อซื้ออพาร์ทเมนท์ที่ขายไม่ออกและที่สร้างเสร็จแล้วเพื่อเปลี่ยนให้เป็นที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง

“แม้ว่ามาตรการบางอย่างเหล่านี้ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน (เช่น ข้อกำหนดการชำระเงินดาวน์ขั้นต่ำไม่เคยต่ำกว่า 20% ก่อนหน้านี้) แต่ก็ยังไม่เพียงพอเมื่อเทียบกับการประมาณการของทีมอสังหาริมทรัพย์ของเราที่ต้องใช้เงินทุนอย่างน้อย 1 ล้านล้านหยวน เพื่อเริ่มย่อยสินค้าคงคลังส่วนเกินและเพื่อให้ราคาบ้านใหม่ จะถึงจุดต่ำสุดภายในหนึ่งปี” ฮุ่ย ชาน หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์จีนของ Goldman Sachs กล่าวในบันทึกเมื่อวันอาทิตย์

“เราเชื่อว่าปักกิ่งกำลังมุ่งหน้าไปในทิศทางที่ถูกต้องในการยุติวิกฤติที่อยู่อาศัยครั้งใหญ่” ติง หลู่ หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์จีนของโนมูระ กล่าวในรายงานเมื่อวันจันทร์

“ปักกิ่งได้เปลี่ยนจากการสร้างที่อยู่อาศัยสาธารณะมาเป็นการรับประกันการส่งมอบบ้านขายล่วงหน้าจำนวนมาก เพื่อสร้างความเชื่อมั่นของผู้ซื้ออีกครั้ง ซึ่งถือเป็นก้าวสำคัญในการทำความสะอาดปัญหาใหญ่”

“อย่างไรก็ตาม สิ่งนี้พิสูจน์ได้ว่าเป็นงานที่น่ากังวล และเราคิดว่าตลาดจำเป็นต้องใช้ความอดทนมากขึ้นเมื่อรอคอยมาตรการที่เข้มงวดมากขึ้น” เขากล่าว

ข้อมูลอย่างเป็นทางการที่เผยแพร่เมื่อวันศุกร์แสดงให้เห็นว่าการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างรวดเร็วในเดือนเมษายนเมื่อเทียบกับเดือนมีนาคม โดยพื้นที่เชิงพาณิชย์ใหม่ที่ขายได้ในช่วงสี่เดือนแรกของปีลดลง 20.2% จากปีที่แล้ว ข้อมูลยังแสดงให้เห็นว่ายอดค้าปลีกเติบโตน้อยกว่าที่คาดในเดือนเมษายน

ความมั่งคั่งในครัวเรือนส่วนใหญ่อยู่ในอสังหาริมทรัพย์ ในขณะที่ความไม่แน่นอนเกี่ยวกับรายได้ในอนาคตได้ส่งผลกระทบต่อการใช้จ่ายของผู้บริโภค

ความเชื่อมั่นของผู้ซื้อบ้านส่วนหนึ่งขึ้นอยู่กับแนวโน้มเศรษฐกิจของพวกเขา และพวกเขาจะได้รับอพาร์ทเมนต์ที่พวกเขาจ่ายไปแต่ยังไม่ได้รับหรือไม่ Chan จาก S&P กล่าว

อพาร์ทเมนท์ในจีนมักจะขายก่อนการก่อสร้าง แต่ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ปัญหาทางการเงินสำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และปัญหาอื่นๆ ทำให้เวลาในการจัดส่งยาวนานขึ้น โดยผู้ซื้อบางรายต้องรอเป็นเวลาหลายปี

“หากราคาบ้านมีเสถียรภาพ ผมคิดว่าจะมีผู้ซื้อบ้านจำนวนมากขึ้นที่ยินดีเข้าสู่ตลาด” ชานกล่าว เขาตั้งข้อสังเกตว่าเนื่องจากการซื้ออพาร์ทเมนต์เป็นการลงทุนที่สำคัญสำหรับคนส่วนใหญ่ พวกเขา “ไม่อยากเห็นเงินทุนหดตัว”

ดัชนีราคาบ้านอย่างเป็นทางการใน 70 เมืองที่เผยแพร่เมื่อวันศุกร์ลดลงเร็วกว่าในเดือนเมษายนมากกว่าในเดือนมีนาคม ตามการวิเคราะห์ของ Goldman Sachs ซึ่งพิจารณาจากค่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักรายปีที่ปรับตามฤดูกาล

ราคาที่อยู่อาศัยในจีนลดลง 25% ถึง 30% โดยเฉลี่ยจากระดับสูงสุดในอดีตในปี 2020 และ 2021 Lu จาก Nomura's ประมาณการ

นอกจากนี้เขายังประมาณการว่ายังมีอพาร์ทเมนต์ขายล่วงหน้าประมาณ 20 ล้านยูนิตที่ยังสร้างไม่เสร็จ โดยมีช่องว่างเงินทุนประมาณ 3 ล้านล้านหยวน (414.58 พันล้านดอลลาร์)

หลู่คาดว่าในอีกไม่กี่เดือนข้างหน้า ปักกิ่งมีแนวโน้มที่จะดำเนินการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยระดับชาติ เพื่อประเมินว่าต้องใช้เงินจำนวนเท่าใดในการก่อสร้างและส่งมอบบ้านให้แล้วเสร็จ

“ในมุมมองของเรา การสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้ซื้อบ้านในระบบพรีเซลเป็นเงื่อนไขเบื้องต้นสำหรับการฟื้นฟูตลาดที่อยู่อาศัยของจีนอย่างแท้จริง” เขากล่าว