การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ทางเลือก

เมื่อคนส่วนใหญ่นึกถึงการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าและทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) น่าจะเป็นการลงทุนประเภทแรกๆ ที่นึกถึง แม้ว่าสิ่งเหล่านี้จะเป็นวิธีที่ได้รับความนิยมในการลงทุนและทำกำไรจากอสังหาริมทรัพย์ แต่ก็ไม่ใช่ทางเลือกเดียวของคุณ และไม่จำเป็นต้องเป็นทางเลือกที่ดีที่สุดเสมอไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตอนนี้ที่โควิด-19 จะเป็นส่วนหนึ่งของโลกของเราในอนาคตอันใกล้ นี่คือการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ทางเลือกชั้นนำบางส่วนที่ควรค่าแก่การพิจารณาอีกครั้งในวันนี้

การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์และโควิด-19

เนื่องจากชาวอเมริกันหลายล้านคนตกงาน หลายคนจึงประสบปัญหาในการชำระค่าจำนองหรือค่าเช่า นั่นอาจสร้างปัญหาให้กับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่นำรายได้ค่าเช่ามาใช้เพื่อประกันการจำนองของตนเอง นอกจากนี้ยังเป็นปัญหาสำหรับนักลงทุน REIT ที่ต้องพึ่งพาผลการดำเนินงานของหลักทรัพย์ค้ำประกันและอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้เพื่อรับเงินปันผล

มีความไม่แน่นอนมากมายเกี่ยวกับสิ่งที่จะเกิดขึ้นกับตลาดที่อยู่อาศัยและตลาดเช่าในอีกไม่กี่เดือนข้างหน้า อย่างไรก็ตาม อสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยงต่ำกว่า ให้ผลตอบแทนดีกว่า และกระจายความเสี่ยงได้มากกว่าตลาดหุ้น โชคดีที่มีหลายวิธีในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

ห้างหุ้นส่วนอสังหาริมทรัพย์

ในห้างหุ้นส่วนด้านอสังหาริมทรัพย์ (เรียกอีกอย่างว่า “กิจการร่วมค้า”) นักลงทุนตั้งแต่สองคนขึ้นไปจะรวมทรัพยากรต่างๆ เพื่อทำงานไปสู่เป้าหมายร่วมกัน ตามหลักการแล้ว หุ้นส่วนแต่ละรายนำบางสิ่งที่มีคุณค่ามาสู่หุ้นส่วน ไม่ว่าจะเป็นทรัพย์สินที่มีอยู่ เงินสด ความเชี่ยวชาญ หรือความพยายาม ด้วยการผนึกกำลังกัน นักลงทุนสามารถกระจายความเสี่ยง กระจายหน้าที่ และปรับปรุงผลลัพธ์ที่อาจเกิดขึ้นร่วมกัน

“ในการเป็นหุ้นส่วนส่วนใหญ่ ผู้สนับสนุนมีบทบาทเชิงแข็งขันและมีสิทธิในการตัดสินใจมากที่สุด” Tom Blake ผู้ก่อตั้งบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เทคโนโลยีอย่างยืดหยุ่น กล่าวโดยนำเสนอเมนูตัวเลือกต่างๆ เพื่อช่วยให้เจ้าของทรัพย์สินบรรลุเป้าหมายของตน “หุ้นส่วนที่มีข้อจำกัดหรือสมาชิกที่ไม่มีการจัดการจะมีการควบคุมเพียงเล็กน้อยหรือไม่มีเลย แต่พวกเขาจะแบ่งปันในกระแสเงินสดและผลกำไร โดยขึ้นอยู่กับการลงทุนและความเป็นเจ้าของ”

สิ่งนี้สามารถให้แหล่งรายได้เชิงรับแก่นักลงทุนจากอสังหาริมทรัพย์ “เนื่องจากนักลงทุนที่เป็นหุ้นส่วนส่วนใหญ่มีบทบาทเชิงรับ นักลงทุนจึงสามารถได้รับประโยชน์จากผลตอบแทนที่ปรับตามความเสี่ยงได้ดีเยี่ยมและมีงานเพียงเล็กน้อย นอกเหนือจากการตรวจสอบสถานะเบื้องต้นและการตรวจสอบการอัปเดตสถานะและการรายงานเป็นประจำจากผู้สนับสนุน” เบลคกล่าว

วิธีการเริ่มต้น

การเป็นหุ้นส่วนด้านอสังหาริมทรัพย์มีหลายรูปแบบ รวมถึงแคมเปญการระดมทุน ข้อตกลงที่เป็นลายลักษณ์อักษรระหว่างเพื่อน ห้างหุ้นส่วนจำกัดความรับผิด (LLP) บริษัทจำกัด (LLC) และข้อตกลงกิจการร่วมค้า (JV) ขึ้นอยู่กับข้อตกลง หุ้นส่วนแต่ละราย (หรือประเภทของหุ้นส่วน) อาจได้รับลำดับความสำคัญและส่วนแบ่งกระแสเงินสดจากการลงทุนที่แตกต่างกัน ตัวเลือกที่มีให้สำหรับนักลงทุนนั้นได้รับแรงผลักดันจากโอกาสที่เสนอโดยผู้สนับสนุน รวมถึงความเสี่ยงและผลตอบแทนของนักลงทุน

ในการเริ่มต้น คุณสามารถร่วมมือกับเพื่อนหรือผู้ร่วมธุรกิจที่เชื่อถือได้ หรือกับบุคคลที่สาม ตัวอย่างเช่น พันธมิตรที่ยืดหยุ่นกับเจ้าของทรัพย์สินที่ต้องการปรับปรุงหรือพัฒนาใหม่เพื่อเพิ่มมูลค่าและกระแสเงินสด ตามเว็บไซต์ “คุณนำทรัพย์สินมาและเรานำเงิน แผนงาน วิศวกร ทีมงานก่อสร้าง ผู้จัดการโครงการ และนักออกแบบ” ดังนั้นคุณไม่จำเป็นต้องทำ

ในการเป็นหุ้นส่วนใดๆ ก็ตาม จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องขอคำแนะนำทางกฎหมายเมื่อจำเป็น ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณไว้วางใจผู้สนับสนุน และตรวจสอบให้แน่ใจว่าเป้าหมายของคุณสอดคล้องกับแผนธุรกิจของผู้สนับสนุน

การลงทุนแบบผลกระทบ

การลงทุนเพื่อสร้างผลกระทบมีเป้าหมายเพื่อสร้างผลตอบแทนทางการเงินที่ดีควบคู่ไปกับผลกระทบเชิงบวกต่อสังคมและสิ่งแวดล้อมที่วัดผลได้ จากข้อมูลของ Global Impact Investing Network ตลาดการลงทุนที่มีผลกระทบนั้นให้เงินทุนเพื่อจัดการกับความท้าทายในภาคส่วนต่างๆ รวมถึงการเกษตรที่ยั่งยืน พลังงานหมุนเวียน การอนุรักษ์ และบริการพื้นฐานที่ราคาไม่แพงและเข้าถึงได้ รวมถึงการศึกษา การดูแลสุขภาพ และที่อยู่อาศัย

การลงทุนเพื่อสร้างผลกระทบด้านอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นกลุ่มย่อยของภาคการลงทุนที่สร้างผลกระทบ มุ่งเน้นไปที่หลายด้าน ได้แก่:

• อสังหาริมทรัพย์สีเขียว—กลยุทธ์นี้ ใช้ แนวทางปฏิบัติที่ยั่งยืนต่อสิ่งแวดล้อมเพื่อให้เหนือกว่ามาตรฐานอาคารปัจจุบันในแง่ของประสิทธิภาพพลังงานและน้ำ ลดของเสีย และที่อยู่อาศัยที่ปลอดภัย
• ความสามารถในการจ่ายที่อยู่อาศัย—พื้นที่นี้มุ่งเน้นไปที่การจัดหาสินค้าคงคลังที่อยู่อาศัยแก่ประชากรที่ด้อยโอกาส
• ชุมชนที่ยั่งยืน—เป้าหมายคือการออกแบบและสร้างโครงการที่ใช้เป็นรากฐานสำหรับการเติบโตของชุมชน

อสังหาริมทรัพย์คิดเป็นเปอร์เซ็นต์ที่สำคัญของสินทรัพย์การลงทุนเพื่อผลกระทบที่รายงานทั้งหมดภายใต้การบริหาร มากถึง 10% ถึง 15% หรือ 27 ถึง 40 พันล้านดอลลาร์ ตามการประมาณการบางประการ

วิธีการเริ่มต้น

Impact Investor ช่วยเหลือทางการเงินแก่โครงการต่างๆ เช่น อาคารที่ได้รับการรับรองอย่างยั่งยืน อาคารชุมชน และที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง โดยการลงทุนในกองทุนเฉพาะโครงการ ในการเริ่มต้น ให้ค้นหาบริษัทหรือกองทุนรวมที่เน้นไปที่ผลกระทบที่คุณสนใจพร้อมทั้งให้ผลตอบแทนที่เป็นไปได้ที่ยอมรับได้ คุณสามารถหาโอกาสเหล่านี้ได้ผ่านเครือข่ายของคุณ โดยการเข้าร่วมการประชุมสมาคมนักลงทุนในท้องถิ่น หรือโดยการค้นหาทางอินเทอร์เน็ต เช่น “กองทุนผลกระทบที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง”

ตัวอย่างเช่น Verbhouse เป็นแพลตฟอร์มสินเชื่อที่อยู่อาศัยทางเลือกที่รวมการเช่าและการเป็นเจ้าของผ่านตัวเลือกการเช่าซื้อเพื่อทำให้การเป็นเจ้าของบ้านมีราคาไม่แพงและสามารถเข้าถึงได้สำหรับผู้ปฏิบัติงานที่จำเป็นในชุมชนที่มีต้นทุนสูง (ลองนึกถึงซานฟรานซิสโก) แพลตฟอร์มการลงทุนที่สร้างผลกระทบช่วยให้สถาบันต่างๆ เช่น มหาวิทยาลัยและระบบการดูแลสุขภาพสามารถจัดตั้งกองทุนเพื่อการลงทุนเพื่อให้คณาจารย์และเจ้าหน้าที่มีวิธีที่เหมาะสมในการเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านในชุมชนที่พวกเขาให้บริการ

“นักลงทุนที่มีผลกระทบมีโอกาสที่จะสร้างผลลัพธ์ทางสังคม สิ่งแวดล้อม และเศรษฐกิจที่อาจเป็นไปไม่ได้” Marjorie Scholtz ผู้ก่อตั้งและซีอีโอของ Verbhouse กล่าว “ด้วยเหตุนี้ นักลงทุนที่มีอิทธิพลจึงสามารถมีบทบาทสำคัญในการนำเสนอโซลูชั่นในโลกแห่งความเป็นจริงได้”

สินเชื่อเงินยาก

เมื่อนักลงทุนต้องการปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์ พวกเขาอาจได้รับเงินกู้ที่ยาก (เรียกอีกอย่างว่า “เงินกู้สะพาน”) เงินกู้ยืมระยะสั้นเหล่านี้ออกโดยนักลงทุนเอกชนหรือบริษัทแทนที่จะเป็นธนาคาร โดยทั่วไปผู้ให้กู้จะใช้ “มูลค่าหลังการซ่อมแซม” (ARV) ของทรัพย์สิน ไม่ใช่แค่ความน่าเชื่อถือทางเครดิตของผู้ยืม เพื่อพิจารณาว่าพวกเขาจะออกเงินกู้หรือไม่ ในฐานะที่เป็นสินเชื่อตามสินทรัพย์ทรัพย์สินทำหน้าที่เป็นหลักประกัน

สินเชื่อเงินยากอาจเป็นทางเลือกที่ดีสำหรับนักลงทุนที่ต้องการรายได้แบบพาสซีฟที่ให้ผลตอบแทนมากกว่าสินทรัพย์เชิงรับอื่นๆ เล็กน้อย เช่น พันธบัตรหรือหุ้นปันผล สิ่งสำคัญคือต้องทราบประวัติและสุขภาพทางการเงินของผู้กู้ยืม—และความสามารถในการฝ่าฟันพายุ เช่น ที่เราเผชิญอยู่ตอนนี้ด้วยโรคโควิด-19

วิธีการเริ่มต้น

การให้กู้ยืมเงินของเอกชนมีประโยชน์มากกว่าการมอบเงินสดเพียงอย่างเดียว ตัวอย่างเช่น คุณต้องได้รับการประกันกรรมสิทธิ์ ซึ่งจะปกป้องตำแหน่งภาระจำนองของคุณในฐานะผู้ให้กู้ และให้ความคุ้มครองจากการปลอมแปลง คุณควรตรวจสอบเครดิตของผู้ยืม ตรวจสอบการประกันทรัพย์สินของผู้ยืม และหาทนายความเพื่อช่วยเหลือคุณในเรื่องเอกสารเสมอ

ในการเริ่มต้นเป็นผู้ให้กู้เงินที่ยากลำบาก:

1. ตัดสินใจว่าคุณสามารถให้ยืมเงินได้จำนวนเท่าใด และเงินนั้นจะมาจากไหน
2. ค้นหาโอกาสในการลงทุนโดยการสร้างเครือข่ายและเข้าร่วมการประชุมที่สมาคมการลงทุนในพื้นที่ของคุณ (ควรเริ่มต้นกับคนที่คุณรู้จักและไว้วางใจ)
3. ดำเนินการตรวจสอบสถานะของคุณกับผู้ยืมและพิจารณาจ่ายเงินสำหรับรายงานเครดิตและการตรวจสอบประวัติ
4. กำหนดเงื่อนไขการกู้ยืม รวมถึงอัตราดอกเบี้ย ประเภทดอกเบี้ย เวลาในการชำระคืน ค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชี และมีการชำระแบบบอลลูนหรือไม่
5. กรอกเอกสารโดยได้รับความช่วยเหลือจากทนายความผู้มีอำนาจ
6. เริ่มรวบรวมและดูแลรักษาบันทึกอย่างพิถีพิถัน

ลงทุนในตัวคุณเอง

อีกทางเลือกหนึ่งที่ควรพิจารณาคือการลงทุนในตัวคุณเองโดยการเรียนรู้ทักษะใหม่ ๆ หรือการได้รับใบอนุญาตใหม่หรือการรับรองที่สามารถปรับปรุงกิจกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ของคุณได้ ตัวอย่างเช่น นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากได้รับใบอนุญาตด้านอสังหาริมทรัพย์ ไม่จำเป็นว่าจะต้องเพราะพวกเขาต้องการทำงานเป็นตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ แต่ต้องการใช้ประโยชน์จากสิทธิประโยชน์ต่างๆ เช่น:

• การเข้าถึง MLS—ด้วยการเข้าถึงบริการรายการหลายรายการ (MLS) คุณสามารถค้นหาข้อเสนอถัดไปของคุณโดยไม่ต้องพึ่งพาตัวแทน เพื่อนร่วมงาน หรือเพื่อน
• รายได้เสริม—ในฐานะตัวแทน คุณจะได้รับค่าคอมมิชชั่นจากข้อตกลงด้านอสังหาริมทรัพย์ของคุณ ขึ้นอยู่กับจำนวนธุรกรรมที่คุณดำเนินการในแต่ละปี เงินนั้นอาจเพิ่มขึ้นได้
• ระบบเครือข่าย—การได้รับใบอนุญาตด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นวิธีง่ายๆ ในการสร้างเครือข่ายของคุณ และการมีเครือข่ายที่กว้างขวางสามารถช่วยให้คุณค้นหาและปิดข้อตกลงด้านอสังหาริมทรัพย์ได้มากขึ้น
• ควบคุมได้มากขึ้น—หากคุณเป็นตัวแทนในการทำธุรกรรม คุณจะสามารถควบคุมการเจรจาได้มากขึ้น
• การศึกษาและทรัพยากร—อย่างน้อยที่สุด การได้รับใบอนุญาตด้านอสังหาริมทรัพย์สามารถช่วยให้คุณเข้าใจอุตสาหกรรมนี้ได้อย่างรวดเร็ว และช่วยให้คุณเรียนรู้ศัพท์แสงได้

ไม่มีใบอนุญาตด้านอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลกลาง ดังนั้นเวลาและเงินที่ใช้ในการขอใบอนุญาตจะขึ้นอยู่กับข้อกำหนดในการออกใบอนุญาตของรัฐของคุณ โดยทั่วไปคุณจะใช้เวลาสามถึงหกเดือนในการรับใบอนุญาต และอาจมีค่าใช้จ่ายประมาณ 1,000 เหรียญสหรัฐในการเรียนหลักสูตรรับใบอนุญาตล่วงหน้าและเข้ารับการทดสอบ

บรรทัดล่าง

นี่เป็นเพียงไม่กี่ทางเลือกในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องแตะเส้นทางปกติในการซื้อ REIT หรือเป็นเจ้าของบ้าน แน่นอนว่า คุณจำเป็นต้องทำการบ้านและค้นคว้าทางเลือกต่างๆ ก่อนที่จะนำเงินไปเสี่ยง นอกจากนี้ ทางที่ดีควรปรึกษากับทนายความที่มีคุณสมบัติเหมาะสมและนักบัญชีภาษีเพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาทางกฎหมายและภาษีที่อาจเกิดขึ้นกับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ทางเลือกของคุณ