ราคาที่อยู่อาศัยยังคงเป็นประเด็นร้อนสำหรับทั้งคนรุ่น Millennials และ Gen-Z บทความและข้อคิดเห็นมากมายกล่าวถึงความกังวลเรื่องอุปทานและความสามารถในการจ่าย โดยคนรุ่นใหม่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด นั่นคือหัวข้อของเรื่องล่าสุดนี้ บทความ CNET:
“วิกฤตความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยหมายความว่าผู้คนจะต้องใช้เวลานานขึ้นในการเป็นเจ้าของบ้าน และนั่นส่งผลกระทบโดยเฉพาะอย่างยิ่งต่อคนรุ่นมิลเลนเนียลและ Gen Zers ครอบครัวที่ด้อยโอกาสทางเศรษฐกิจ และกลุ่มชนกลุ่มน้อย ไม่มีตัวขับเคลื่อนวิกฤตเพียงตัวเดียว แต่มีองค์ประกอบหลายอย่างที่ขัดแย้งกันซึ่งทำให้การเป็นเจ้าของบ้านอยู่ไกลเกินเอื้อม: ราคาบ้านที่สูงขึ้น อัตราดอกเบี้ยจำนองที่สูง และอุปทานที่อยู่อาศัยที่จำกัด นั่นอยู่เหนือความท้าทายทางการเงินมากมาย รวมถึงการเติบโตของค่าจ้างที่ซบเซา และการเพิ่มขึ้นของเงินกู้นักเรียนและหนี้บัตรเครดิตในหมู่ชาวอเมริกันที่มีรายได้ปานกลางและมีรายได้น้อย”
แผนภูมิด้านล่างของดัชนีความสามารถในการจ่ายที่อยู่อาศัยสนับสนุนข้อเรียกร้องเหล่านั้นอย่างแน่นอน
ตามที่ระบุไว้โดย CNET มีสาเหตุที่ชัดเจนหลายประการที่ทำให้ที่อยู่อาศัยไม่สามารถจ่ายได้ ตั้งแต่การขาดอุปทานไปจนถึงอัตราการจำนองที่เพิ่มขึ้นและราคาที่สูงขึ้น ในช่วงสองสามปีที่ผ่านมา ขณะที่เฟดขึ้นอัตราดอกเบี้ยอย่างจริงจัง อุปทานของบ้านในตลาดก็เพิ่มขึ้น
เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นนำไปสู่อัตราการจำนองที่สูงขึ้นและการผ่อนชำระรายเดือนที่สูงขึ้นสำหรับบ้าน เป็นที่น่าสังเกตว่าก่อนหน้านี้เมื่ออุปทานของบ้านเกินแปดเดือน เศรษฐกิจอยู่ในภาวะถดถอย
ในเวลาเดียวกัน อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและอุปทานที่เพิ่มขึ้นควรเท่ากับราคาบ้านที่ลดลง ดังนั้นจึงสร้างบ้านให้มากขึ้น “ความสามารถในการจ่าย” ดังที่แสดงไว้ กรณีดังกล่าวเกิดขึ้นในช่วงก่อนๆ แต่ราคาที่อยู่อาศัยหลังการแพร่ระบาดกลับพุ่งสูงขึ้น “ตรวจกระตุ้น” กระตุ้นให้เกิดผู้ซื้อจำนวนมาก
เช่นเดียวกับทุกๆ อย่างในเศรษฐศาสตร์ ราคาเป็นหน้าที่ของอุปสงค์และอุปทานเสมอ
การตัดสินใจที่ไม่ดีมากมายทำให้เกิดปัญหานี้
มีการสอนภาพประกอบเศรษฐศาสตร์ต่อไปนี้ในทุก ๆ “อีคอน 101” ระดับ. ไม่น่าแปลกใจเลยที่อัตราเงินเฟ้อจะตามมาหากอุปทานถูกจำกัดและอุปสงค์เพิ่มขึ้น
แม้ว่าจะเป็นเช่นนี้หลังจากการปิดตัวทางเศรษฐกิจในปี 2020 แต่ปัญหาความสามารถในการจ่ายที่อยู่อาศัยในปัจจุบันเป็นหน้าที่ของการตัดสินใจที่ไม่ดีในช่วงเปลี่ยนศตวรรษ ก่อนปี 2000 ผู้ซื้อบ้านโดยเฉลี่ยต้องการสินเชื่อที่ดีและเงินดาวน์ 20% ข้อจำกัดเหล่านี้ทำให้อุปสงค์และอุปทานสมดุลในระดับหนึ่ง แม้ว่าที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้นตามอัตราเงินเฟ้อ แต่รายได้เฉลี่ยของครัวเรือนก็สามารถก้าวทันได้
อย่างไรก็ตาม ในช่วงปลายทศวรรษที่ 90 ธนาคารและนายหน้าได้ชักชวนสภาคองเกรสอย่างหนักให้เปลี่ยนแปลงกฎหมายเพื่อให้คนสามารถซื้อบ้านได้มากขึ้น อลัน กรีนสแปน ซึ่งดำรงตำแหน่งประธานเฟดในขณะนั้น ผลักดันการจำนองที่มีอัตราดอกเบี้ยที่ปรับได้ บริษัทจำนองเริ่มใช้การจำนองแบบแยกส่วนเพื่อหลีกเลี่ยงความจำเป็นในการประกันสินเชื่อ และข้อกำหนดด้านเครดิตก็ผ่อนคลายลงสำหรับผู้กู้ ภายในปี 2550 มีการให้สินเชื่อจำนองแก่ผู้กู้ซับไพรม์โดยไม่มีเครดิตและไม่มีแหล่งรายได้ที่ตรวจสอบได้ การกระทำเหล่านี้นำไปสู่อุปสงค์ที่เพิ่มขึ้นซึ่งแซงหน้าอุปทานที่มีอยู่อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ส่งผลให้ราคาบ้านสูงกว่าที่รายได้สามารถจ่ายได้
ตอนนี้ในตลาดที่อยู่อาศัยเป็นผลมาจากนโยบายดอกเบี้ยเป็นศูนย์โดย Federal Reserve นโยบายดังกล่าวและการเพิ่มสภาพคล่องจำนวนมากเข้าสู่ตลาดการเงินทำให้นักเก็งกำไรสะสมจากบุคคลสู่สถาบัน
ผู้เล่นสถาบันอย่าง Blackstone (NYSE:), Blackrock (NYSE:) และอีกหลายคนซื้อบ้านเดี่ยว 44% ในปี 2023 เพื่อเปลี่ยนให้เป็นบ้านเช่า เมื่อราคาสูงขึ้น ความก้าวหน้าเช่น AirBnB (NASDAQ:) ทำให้เกิดความต้องการเช่าจากบุคคลทั่วไปมากขึ้น ส่งผลให้จำนวนที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ลดลงอีกด้วย อิทธิพลเหล่านั้นส่งผลให้ราคาสินค้าคงคลังที่มีอยู่สูงขึ้นไปอีก
ที่น่าสังเกตก็คือ ไม่ใช่การขาดการก่อสร้างที่อยู่อาศัย ดัชนีกิจกรรมที่อยู่อาศัยรวมอยู่ไม่ไกลจากระดับสูงสุดตลอดกาลภายหลัง “กระแสเร่งรีบด้านที่อยู่อาศัย” ที่มีการระบาดใหญ่ในปี 2020 ปัญหาคือการขนย้ายบ้านมากเกินไปด้วย “ผู้ซื้อที่ไม่ใช่บ้าน” จากสินค้าคงคลังที่มีอยู่
นอกจากนี้ยังขาดยอดขายบ้านที่มีอยู่ เจ้าของบ้านปัจจุบันไม่เต็มใจที่จะขายบ้านที่มีอัตราการจำนอง 4% เพื่อซื้อบ้านที่มีการจำนอง 7% ดังที่แสดงไว้ ยอดขายบ้านที่มีอยู่ยังคงขาดหายไปอย่างน่าทึ่ง
การกระทำทั้งหมดนี้ทำให้ปัญหารุนแรงขึ้น รากฐานของมันคือ Federal Reserve ซึ่งคงอัตราดอกเบี้ยต่ำเกินไปนานเกินไป สภาพคล่องล้นตลาดและราคาบ้านพุ่งสูงขึ้นซ้ำแล้วซ้ำเล่า การตระหนักถึงปัญหาที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็นผลโดยตรงจากกองกำลังของรัฐบาลไม่ใช่เรื่องไกลตัว
ทางออกคืออะไร?
ส.ว. เอลิซาเบธ วอร์เรน และสมาชิกสภานิติบัญญัติอีกสามคนกำลังผลักดันเจอโรม พาวเวลล์ เพื่อลดอัตราดอกเบี้ยในการประชุมเฟดที่กำลังจะมาถึงเพื่อทำให้ที่อยู่อาศัยมีราคาไม่แพงมากขึ้น
“ในขณะที่เฟดชั่งน้ำหนักขั้นตอนต่อไปในปีใหม่ เราขอแนะนำให้คุณพิจารณาผลกระทบของการตัดสินใจเรื่องอัตราดอกเบี้ยของคุณต่อตลาดที่อยู่อาศัย ผลกระทบโดยตรงของอัตราทางดาราศาสตร์เหล่านี้ทำให้ต้นทุนการซื้อบ้านโดยรวมของผู้บริโภคโดยเฉลี่ยเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ” – จดหมายถึงเจอโรม พาวเวลล์
ตามที่กล่าวไว้ข้างต้น การลดอัตราดอกเบี้ยไม่ใช่วิธีแก้ปัญหาการลดราคาที่อยู่อาศัย อัตราดอกเบี้ยที่ลดลงจะทำให้ผู้ซื้อเข้าสู่ตลาดมากขึ้นเมื่อมีสินค้าคงคลังไม่เพียงพอ ซึ่งจะทำให้ราคาบ้านเพิ่มขึ้น
เราเห็นผลกระทบของอัตราการจำนองที่ลดลงต่อราคาบ้านตั้งแต่เดือนตุลาคมแล้ว ราคาเพิ่มขึ้นเนื่องจากอัตราผลตอบแทนลดลงจากความหวังที่ Federal Reserve จะปรับลดอัตราดอกเบี้ยในปี 2024 หากอัตราการจำนองเปลี่ยนกลับเป็น 4% ซึ่งเป็นช่วงส่วนใหญ่ของทศวรรษที่ผ่านมา ราคาบ้านก็จะเพิ่มขึ้นอย่างมาก
มีเพียงทางเดียวเท่านั้นที่จะคืนราคาบ้านให้สามารถจ่ายได้สำหรับประชากรส่วนใหญ่ นั่นคือการลดความต้องการที่มีอยู่ ต่อไปนี้เป็นมาตรการบางประการที่สามารถช่วยแก้ไขปัญหาได้:
- จำกัดผลประโยชน์ขององค์กรและสถาบันจากการซื้อบ้านแต่ละหลัง
- เพิ่มมาตรฐานการให้สินเชื่อโดยต้องมีเงินดาวน์ขั้นต่ำ 15% และคะแนนเครดิตที่ดี (ซึ่งจะช่วยเพิ่มเสถียรภาพของธนาคารในการรับมือกับวิกฤติที่อยู่อาศัยอีกครั้งหนึ่ง)
- เพิ่มอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้สำหรับผู้ซื้อบ้าน
- คืนตลาดจำนองไปสู่การจำนองที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่โดยตรง (ไม่มีการปรับอัตรา, การแบ่ง, ฯลฯ )
- กำหนดให้ธนาคารทุกแห่งที่ขยายการจำนองต้องถือครอง 25% ของการจำนองในบัญชีของตน
ใช่ สิ่งเหล่านี้เป็นมาตรฐานที่ยากมากที่จะปฏิบัติตาม และในตอนแรกจะกีดกันหลาย ๆ คนจากการเป็นเจ้าของบ้าน แต่การเป็นเจ้าของบ้านควรเป็นมาตรฐานที่ต้องการ เนื่องจากต้นทุนการเป็นเจ้าของบ้านสูง
สำหรับแต่ละบุคคล มาตรฐานดังกล่าวจะทำให้แน่ใจว่าการเป็นเจ้าของบ้านเป็นไปได้ และการเป็นเจ้าของดังกล่าว พร้อมด้วยค่าธรรมเนียม ภาษี ค่าบำรุงรักษา ฯลฯ ที่ตามมา จะยังคงสร้างความมั่นคงทางการเงิน สำหรับผู้ให้กู้ จะช่วยลดความรับผิดจากวิกฤตการณ์ทางการเงินครั้งต่อไปให้เหลือเกือบศูนย์ เนื่องจากเสถียรภาพของตลาดที่อยู่อาศัยเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
แต่ที่สำคัญที่สุดคือมาตรฐานที่เข้มงวดดังกล่าวจะทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยลดลงทันที เมื่อขาดอุปสงค์โดยสิ้นเชิง ราคาที่อยู่อาศัยก็จะลดลงและพลิกกลับการแข็งค่าขึ้นอย่างมากอันเนื่องมาจากการทุ่มเงินทางการคลังและการเงินมานานหลายทศวรรษ ใช่ มันจะเป็นตลาดที่ยากลำบากมาก จนกว่าราคาส่วนเกินจะกลับคืนมา แต่นั่นเป็นผลจากการยอมให้ธนาคารและสถาบันต่างๆ วุ่นวายในตลาดที่อยู่อาศัย
คำแนะนำการอ่านบทความนี้ : บางบทความในเว็บไซต์ ใช้ระบบแปลภาษาอัตโนมัติ คำศัพท์เฉพาะบางคำอาจจะทำให้ไม่เข้าใจ สามารถเปลี่ยนภาษาเว็บไซต์เป็นภาษาอังกฤษ หรือปรับเปลี่ยนภาษาในการใช้งานเว็บไซต์ได้ตามที่ถนัด บทความของเรารองรับการใช้งานได้หลากหลายภาษา หากใช้ระบบแปลภาษาที่เว็บไซต์ยังไม่เข้าใจ สามารถศึกษาเพิ่มเติมโดยคลิกลิ้งค์ที่มาของบทความนี้ตามลิ้งค์ที่อยู่ด้านล่างนี้
Source link
